Shophouse khối đế không còn là “gà đẻ trứng vàng”

Shophouse khối đế ở các chung cư được xem là phân khúc đầy tiềm năng của các chủ đầu tư dự án cũng như giới đầu tư bất động sản.

Nhưng đó là câu chuyện của nhiều năm trước, còn hiện nay, thị trường shophouse khối đế ở những vùng ven TP.HCM đang ế ẩm.

Ế nhưng giá vẫn cao

Shophouse khối đế chung cư từng được xem là những căn có vị trí đẹp nhất trong rổ hàng của một dự án. Đây là phân khúc có khả năng sinh lời tốt do kết hợp được nhiều công năng vừa để ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê lại. Tuy nhiên, sản phẩm từng rất thu hút các nhà đầu tư thì nay lại lâm vào tình cảnh “khóc dở, mếu dở”.

Đơn cử, Dự án Dream Home Luxury (quận Gò Vấp, TP.HCM) được đưa vào hoạt động từ năm 2015, các căn shophouse khối đế thời điểm đó được nhiều nhà đầu tư đánh giá là điểm sáng về mặt bằng bán lẻ khi vị trí dự án thuận tiện cho kinh doanh. Chính vì vậy, giá các căn shophouse ở đây không hề rẻ, tại thời điểm mở bán, chủ đầu tư chào bán tới hơn 2 tỷ đồng/lô. Dù số lượng cư dân gần như đã được lấp đầy, nhưng tới nay, ngoài một số căn shophouse được khai thác kinh doanh, đa số vẫn để không.

Một dự án khác là chung cư Belleza (quận 7, TP.HCM) cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Hàng ngàn căn hộ đã được bàn giao cho người dân vào ở, nhưng chỉ lác đác vài cửa hàng mở ra bán đồ ăn, thức uống. Căn hộ thương mại khu vực tầng trệt đã ế, các tầng 1, 2, 3 còn ảm đạm hơn, hầu như không có khách thuê.

Cách đó không xa là Dự án The Park Residence (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở từ cuối năm 2018, nhưng phần lớn các tầng thương mại vẫn trong cảnh “lốm đốm da beo”. Dù dự án nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, nhưng các shophouse khối đế liên tục được dán thông báo cho thuê mặt bằng, song tình hình vẫn không cải thiện.

Mặc dù các căn shophouse khối đế ở vùng ven không còn được ưa chuộng, nhưng theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, nhiều shophouse vẫn đang được rao bán với giá cao ngất ngưởng. Chẳng hạn, một dự án tại quận 7 đang chuẩn bị tung ra hơn 400 căn shophouse khối đế, chào bán với giá 90 triệu đồng/m2. Còn một số dự án mới được xây dựng như Sunrise Riverside, Phú Mỹ Hưng Saigon South Residence có mức giá bán cho shophouse trung bình lần lượt là 60 - 70 triệu đồng/m2.

Cân nhắc khi đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thực chất, shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở, nên không thể gọi là “house”. Khách hàng ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh, vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể.

Chưa kể, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài, mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Những shophouse tại khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý. Thông thường, các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, khó khăn lớn nhất của loại hình này là việc vừa thiếu vừa thừa nguồn cung mặt bằng bán lẻ.

“Đối với khu vực trung tâm, mặc dù giá thuê cao nhất thị trường, nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn đạt 100%, hầu như không có mặt bằng để cho thuê. Trong khi đó, ở khu vực ngoại thành, nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp, nhưng lại rất khó cho thuê. Nguyên nhân chủ yếu là do năng lực quản lý khai thác khối đế căn hộ của chủ đầu tư và đơn vị khai thác còn yếu, cũng như chưa có các chính sách hỗ trợ khách thuê hợp lý”, ông Hoàng nói.

Một yếu tố quan trọng nữa cũng được ông Hoàng nêu ra là thiết kế của loại hình shophouse chưa hợp lý. Nếu shophouse là những căn hộ tầng trệt (hoặc thông tầng) và tầng trệt (hoặc toàn bộ khối đế) là mặt bằng bán lẻ thì sẽ có những hoạt động và sự thu hút khách khác nhau. Vì vậy, ngay từ khi thiết kế, chủ đầu tư phải chú ý xác định mô hình hoạt động của shophouse trong tổng thể dự án căn hộ và khu vực để có thiết kế phù hợp, qua đó sẽ có hình thức vận hành và quản lý tương ứng.

Trong khi đó, bà Bùi Trang, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, đối với shophouse ở khối đế chung cư, thị trường đã trở nên cạnh tranh hơn do lượng cung lớn từ các dự án mở bán trong giai đoạn 2016 - 2018. Trong khi đó, shophouse thấp tầng tại các khu đô thị đang là hàng hiếm do quỹ đất thành phố ngày càng hạn hẹp, nhu cầu sở hữu vĩnh viễn nhà gắn với đất của người Việt lại rất cao. Việc các shophouse khối đế vắng khách còn do nhiều chung cư thiết kế không thuận tiện cho khách mua ngoài, chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp.

Hơn nữa, vì lý do an ninh nên một số chủ đầu tư cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào mua sắm tại các shophouse trong dự án. Với các dự án có quy mô nhỏ, ít cư dân, người thuê shophouse cũng không mặn mà vì khách hàng trong dự án không nhiều, không đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

“Nhìn chung, với shophouse khối đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn”, bà Trang nói.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.