Sẽ còn những trường hợp như Cocobay, condotel tại Việt Nam nên học mô hình chia sẻ lợi nhuận thay vì cam kết

Đó là nhận định của ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam về hướng phát triển cho mô hình condotel tại Việt Nam, sau sự cố Cocobay.

Sau thời gian dài mòn mỏi đợi chờ việc định danh và ở thời điểm thị trường căn hộ nghỉ dưỡng đang trầm lắng, thông tin Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án đã dấy lên những băn khoăn về hiệu quả của mô hình này.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường cũng như đề xuất “lối thoát” cho sản phẩm condotel, ông Troy Griffiths cho rằng, điều này là không bất ngờ.

​​Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam

Đại diện Savills nhìn nhận, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin, điều này đã được cảnh báo nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Qua thời gian, khi các dự án condotel đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.

“Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Đại diện Savills cho rằng, đây cũng không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới, tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và cũng là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.

Theo ông Troy Griffiths, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Về hướng giải quyết với các trường hợp như của Cocobay, đại diện Savills cho rằng, trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án.

Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Vẫn giữ cái nhìn lạc quan về thị trường, ông Troy Griffiths cho rằng, trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản, cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới. Condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ và các chủ đầu tư lớn, vững mạnh, ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

“Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm, thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.