Sau giãn cách, giá nhà đất sẽ tăng hay giảm?

Theo nhận định của các chuyên gia, sau thời gian giãn cách, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc phục hồi nhanh nhất nhưng lại đang thiếu hụt nguồn cung.

Bán nhà online không hiệu quả

Những ngày giữa tháng 9, nhiều địa phương, trong đó 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thực hiện giãn cách xã hội, các dự án xây dựng không phải thiết yếu đều dừng hoạt động.

Song theo ghi nhận của PV, nhiều dự án vẫn rầm rộ quảng cáo, bán hàng online với những chính sách ưu đãi hấp dẫn như: “Miễn lãi 2 năm”; “chỉ 300 triệu nhận nhà”; “mua nhà miễn lãi suất”…

Mặc dù vậy, anh Hoàng Văn Ngọc, một nhân viên môi giới khu vực Phú Lãm, Hà Đông, Hà Nội cho biết, suốt 3 tháng nay chưa chốt được đơn nào.

Theo kết quả thống kê của một số đơn vị quản lý các diễn đàn mua bán bất động sản, số tin đăng bán thể hiện nguồn cung giảm 40%, mức độ quan tâm phản ánh nhu cầu của khách hàng giảm sâu, trong đó Hà Nội ước giảm 36%.

Ông Nguyễn Khắc Việt Hà, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Ticaland cho biết, bán nhà online trong thời gian giãn cách được nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh nhưng tỉ lệ thành công không cao.

Bình thường 1 nhân viên bán hàng chăm sóc 10 khách thì chốt được 4 khách, bán hàng online may mắn được 1 - 2 người, trong đó chủ yếu là khách “ruột”. Các sản phẩm phần lớn là đất dự án và bên bán là các đơn vị phân phối có thương hiệu.

Đại diện Công ty CP Dịch vụ & Địa ốc Đất xanh Miền Bắc (Đất xanh Miền Bắc) cho biết, bán hàng online chỉ đạt 20 - 30% so với điều kiện mở bán bình thường. Dự án tốt thì được 10 căn, dự án kém hơn chút thì 3 - 5 căn.

Theo dự báo của Tổng giám đốc Đất xanh Miền Bắc Vũ Cương Quyết, sau khi giãn cách xã hội, phân khúc phục vụ nhu cầu nhà ở thực, giá dưới 2,5 tỷ đồng hoặc 20 - 30 triệu đồng/m2 sẽ “bật dậy” nhanh nhất.

“Tại Hà Nội, từ đường Vành đai 3.5 trở vào trung tâm thành phố, sản phẩm từ 20 - 30 triệu đồng/m2 hoặc dưới 2,5 tỷ đồng thanh khoản rất tốt và gần như không còn hàng”, ông Quyết cho hay.

Về cơ hội đầu tư, ông Quyết nhận định, đất nền vẫn là phân khúc tăng trưởng và giao dịch tốt, an toàn, phù hợp đối với nhà đầu tư phía Bắc. Tiếp đến là bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là sản phẩm nằm ở ven đô.

Theo ông Huỳnh Thanh Hải, Phó tổng giám đốc vận hành Công ty CP Bất động sản ERA Việt Nam, hiện nay, khi đang có dịch Covid-19, nếu nói đến bất động sản nghỉ dưỡng, người ta sẽ nghĩ đến việc vắng khách, trì trệ, dừng hoạt động...

Nhưng vẫn phân khúc đó, chỉ cần thay đổi từ ngữ quen gọi sang một từ ngữ mới như là “bất động sản trốn dịch” thì nhiều người lại hình dung nó sang một phân khúc tiềm năng.

“Ở nước ta thời điểm này, bất động sản nào cũng có lời nhưng phải đầu tư dài hạn. Nếu nhìn chu kỳ khoảng 10 năm, bất động sản nào cũng tăng giá.

Tuy nhiên, theo tôi, nhà đầu tư thông minh không nên “cho trứng vào một giỏ”, mà nên chọn phân khúc nào có chính sách tốt, chủ đầu tư tốt.

Có dự án chỉ phải bỏ 10% tiền được nhận nhà nhưng cũng có những dự án phải bỏ 30%, có những chủ đầu tư hỗ trợ miễn lãi nhưng có những dự án khuyến mại nội thất vào giá bán... “, ông Hải nói.

Lo thiếu hụt nguồn cung

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng đang lo ngại về tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu khan hiếm.

Đến nay, tình trạng này chưa được cải thiện đáng kể. Đặc biệt, đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 khiến tiến độ hoàn thiện cũng như chuỗi cung ứng vật liệu đứt gãy khiến thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn.

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) cho biết, không có con số định lượng cụ thể nhưng qua những đợt mở bán cho thấy, cầu đang tăng, trong khi đó nguồn cung hạn chế.

Mỗi phân khúc có lượng cung cầu khác nhau, như Hà Nội hiện nay rất khan hiếm phân khúc hàng trung cấp và nhà ở giá thấp; nhà có giá 2,5 tỷ đồng gần như không còn.

Ông Vũ Cương Quyết phân tích, nhu cầu về nhà ở được ước đoán dựa trên nhiều chỉ số như: Thống kê tăng trưởng dân số, mỗi năm 1,4% (134.000 người/năm); độ tuổi dưới 35 (độ tuổi mua căn nhà đầu tiên - PV) chiếm 28%, tương đương 24.000.000 người; số lượng sinh viên ra trường (trung bình 3 năm 2018 - 2021, mỗi năm có hơn 300.000 sinh viên ra trường). Những sinh viên này sẽ lập gia đình và phát sinh nhu cầu về nhà ở.

Trong khi đó, nếu so sánh số căn hộ hoàn thành 2.800 căn (theo thống kê của Bộ Xây dựng đầu tháng 8) thì nguồn cung này chỉ bằng 2% so với số dân tăng trưởng, 0,01% độ tuổi và 0,6% số học sinh nhập học đại học năm học mới.

Ngay bản thân các dự án hoàn thiện, cấp phép mới, dự án được bán cũng thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái: Cả nước có chỉ 69 dự án với 27.462 căn được cấp phép bằng 21% (giảm 79%); 1.119 dự án nhà ở thương mại đang xây dựng với hơn 352.000 căn, bằng 79% (giảm 21%); 34 dự án với hơn 2.800 căn xây dựng hoàn thành, số lượng này chỉ bằng 47% (giảm 53%); nhà ở xã hội chỉ có vỏn vẹn 1.700 căn.

Như vậy có thể thấy, lượng cung đang ngày càng khan hiếm. Nguồn cung này phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát dịch và tiến độ phê duyệt dự án mới từ các cơ quan chức năng.

“Dựa trên nhiều tác động như giá vật liệu tăng đến 70% trong 2 năm, chu kỳ dự án bình thường 3 - 5 năm thì nay tăng lên 4 - 6 năm và tiêu tốn khá nhiều chi phí cộng với nguồn cung khan hiếm...

Do đó, giá bất động sản trong thời gian tới khó giảm. Còn tăng bao nhiêu thì phụ thuộc thị trường từng thời điểm”, ông Quyết nhận định.