Sau Cocobay “vỡ trận”: Vấn đề là “khoảng trống pháp lý với condotel?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành liên quan đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch (condotel) và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng.

“Biến tướng” với cam kết lợi nhuận đến 15%/năm

Trên thực tế, trong hơn 10 năm qua, ngành du lịch nước ta đã phát triển “bùng nổ”. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm. Đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới như condotel, hometel, homestay… kết nối thông qua ứng dụng đặt phòng Airbnb bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.

Năm 2009, La Havana Nha Trang - dự án condotel đầu tiên tại Việt Nam - được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu và Bắc Mỹ. Dự án thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức đầu tư tài chính và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết: “Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp - nhằm tranh thủ đạt ngay ‘ba nhanh’: Bán nhanh; Thu hồi vốn nhanh; Chốt lời nhanh”.

Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8-12 năm.

Tuy nhiên, rủi ro cũng được đẩy cho khách hàng. “Vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Chủ đầu tư lợi 5, khách hàng thua thiệt

Theo HoREA, chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp - nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh.

Thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn, ngoài bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh thì họ còn có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, rất có lợi so với đi vay ngân hàng.

“Mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau”, ông Châu cho biết.

Nhưng ngược lại, khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp - lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt, như: Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận, trong khi rủi ro trong kinh doanh condotel về sau chủ yếu thuộc về khách hàng.

Thêm nữa, trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro cũng lại thuộc về khách hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm. Trong khi mỗi khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp - không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là một cú “sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn, trực tiếp đối với các khách hàng, cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để condotel phát triển minh bạch, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích cho khách hàng.

Cần sớm hoàn thiện pháp lí codotel

Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và quản lý condotel, HoREA đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn theo thời hạn của dự án cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.

Về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp “sổ đỏ” căn hộ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp (cách làm này tương tự như cấp “sổ đỏ” cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

HoREA cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng.

Đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng được hưởng.

Ngoài ra, cần thống nhất với khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp - về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 11, chiều 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã trả lời báo chí về những vướng mắc pháp lý của các dự án condote. Theo ông Lê Quang Hùng: “Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho loại hình này cũng chưa có, dẫn đến chúng ta chưa triển khai việc cấp quyền sở hữu cho loại hình này. Ngoài ra, việc vận hành, quản lý condotel trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định rõ”.

Trước đó, Chính phủ, Thủ tướng chính phủ đã có nhiều chỉ đạo, đặc biệt là Chỉ thị số 11 năm 2019 về việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trong đó có condotel. Văn bản này giao hai nhóm nhiệm vụ, trong đó giao Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến condotel cũng như ban hành quy chế vận hành condotel, tiến tới đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan

Đồng thời, giao Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình này trong các pháp luật về du lịch cần hướng dẫn; giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với condotel và cấp quyền sở hữu đối với condotel…

Ông Lê Quang Hùng cho biết: “Tất cả các văn bản này được yêu cầu phải xong trong tháng 12/2019 để tạo hành lang pháp li hoàn chỉnh”.