Sang nhượng bất động sản: Cuộc chơi "tiền tươi, thóc thật"

Thị trường địa ốc phía Nam vừa chứng kiến hàng loạt dự án bất động sản BĐS đã sang tên, đổi chủ. Khác với những năm trước, cuộc đua MA mua bán, sáp nhập năm nay đa phần là sân chơi của các doanh nghiệp BĐS nội.

Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp (DN) sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lí, giải phóng mặt bằng... Nhưng "khó khăn của người này chưa chắc đã là cơ hội của người khác".

Cuộc đua săn quỹ đất

Đầu quý 3/2020, thị trường địa ốc phía Nam "nóng" lên với thông tin Capitaland Tower (dự án Landmark 60 Bason) sẽ chuyển nhượng 6.042 m2 tại khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son cho Công ty dịch vụ - thương mại TP.HCM (Setra Corp). Sau khi đặt cọc, từ 31/7 - 1/8, Setra đã phát hành 31 lô trái phiếu với tổng giá trị 3.750 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm. Thông tin về lãi suất, tài sản đảm bảo cũng như trái chủ không được tiết lộ.

Trước đó, LDG Group đã công bố mua dự án khu căn hộ Sông Đà Riverside (sau đó đổi thành LDG River với tổng vốn đầu tư khoảng 4.153 tỷ đồng) tại Thủ Đức (TP.HCM) từ Quốc Cường Gia Lai. Đại diện LDG Group cho biết, để sở hữu dự án trên, công ty mua lại 99,9% cổ phần của Công ty BĐS Hiệp Phúc (công ty con của Quốc Cường Gia Lai, pháp nhân sở hữu dự án này).

Nổi nhất phải kể đến loạt thương vụ thâu tóm đất vàng của Danh Khôi với 3 dự án ở Quy Nhơn (Bình Định) và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại Quy Nhơn, Danh Khôi mua lại khu căn hộ cao tầng ven biển. Tuy không tiết lộ giá trị thương vụ, nhưng với tổng diện tích gần 85.000m2, bao gồm 17 block căn hộ, Danh Khôi cho biết, tổng vốn đầu tư của dự án này ước khoảng 25.000 tỷ đồng.

Thương vụ M&A thứ 2 của Danh Khôi là mua đứt dự án Aria Vũng Tàu trên đường 3/2 (P.10, TP.Vũng Tàu) từ Công ty xây dựng Châu Á (Cotec Asia). Dự án có quy mô 76.900m2 với 4 block căn hộ du lịch cao 18 đến 30 tầng gồm 1.190 căn hộ và 36 căn biệt thự biển. Ước tính, mức đầu tư dự án là 3.000 tỷ đồng.

Thương vụ thứ 3 là quỹ đất khu cao tầng thuộc dự án Barya Citi trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài (P. Long Toàn, TP.Bà Rịa) mà Danh Khôi mua lại từ Công ty đầu tư xây dựng Phú Thịnh. Dự án có tổng diện tích 7.788m2 bao gồm 2 block, cao 20 tầng với tổng 787 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 1.056 tỷ đồng.

Tiền tươi

Dịch Covid-19 làm nhiều DN BĐS mất cơ hội, nhưng mở ra cơ hội cho các DN khác có tiềm lực tài chính.

Không chỉ tiến hành M&A quỹ đất ở TP.HCM và các tỉnh thành ven biển, các "ông lớn" BĐS cũng tỏa ra nhiều tỉnh thành khác còn dồi dào quỹ đất sạch để thâu tóm. Hưng Thịnh gần đây đã chi khoản tiền lớn để thực hiện nhiều thương vụ M&A, trong đó có khu đất qui mô hơn 1.000 ha tại Lâm Đồng.

Trước đó, DN này cũng đã mua lại nhiều dự án tại Quy Nhơn (Bình Định), trong đó chú ý dự án tại Nhơn Hội có quy mô lên đến hơn 1.000 ha. Hiện, Hưng Thịnh đang sở hữu 100 dự án BĐS với quỹ đất lên tới 4.500 ha.

Mới đây, Phát Đạt (PDR) cũng công bố nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp tại Công ty Bến Thành - Long Hải, sở hữu khu du lịch Bến Thành - Long Hải (Tropicana Beach Resort & Spa) và Wyndham Tropicana Resort & Villa Long Hải.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, khi dịch bệnh xuất hiện, các chủ đầu tư cần hợp tác với một số công ty BĐS lớn, các quỹ đầu tư có nguồn tài chính lớn nên tạo ra nhu cầu M&A rất lớn.

"Thị trường BĐS không chỉ đơn giản là xây và bán, đòi hỏi phải xây dựng được thương hiệu, xây dựng kế hoạch tài chính kể cả cho khách hàng. Các chủ đầu tư nhỏ muốn bán các dự án rất khó khăn. Trong khi đó, giá BĐS đang ở mức giá rất tốt, nên các chủ dự án có xu hướng M&A một phần hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư mới", ông Quang nói.

Dưới góc độ tài chính, theo lời TS Đinh Thế Hiển, khó khăn chính của DN là nằm ở quỹ đất để triển khai dự án mới. Nhưng hiện tại, giá đất quá cao đã làm đầu ra của BĐS cũng cao. Do đó, doanh nghiệp phải có năng lực thật sự để gia tăng giá trị của dự án, người mua mới chấp nhận mức giá đưa ra.