Rủi ro từ thế chấp sổ đỏ: Cấp rồi thu hồi, nhà băng 'lạnh gáy'

Tình trạng sổ đỏ giả, hay sổ thật bị hủy giá trị pháp lý cũng khiến các nhà băng chẳng may nhận làm tài sản thế chấp cho vay chịu nhiều rủi ro.

Ngân hàng dễ gặp nạn

"Tùy từng trường hợp mà truy cứu trách nhiệm thuộc về ai. Nếu chủ ý do người dân gian dối thì có thể cơ quan tố tụng, cơ quan thanh tra sẽ thu hồi. Nếu do cơ quan nhà nước làm sai thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm bồi thường nếu đã phát sinh thiệt hại hoặc có biện pháp khắc phục".Ông Phạm Ngọc Liên

Thời gian gần đây, các ngân hàng (NH) liên tục cảnh báo những trường hợp cơ quan chức năng hủy sổ đỏ của cá nhân, doanh nghiệp. Đơn cử Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) Bắc Ninh thông báo hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho Công ty TNHH Jungbu Eschem Việt Nam. Theo đó, diện tích hơn 13.733 m² tại Khu công nghiệp Quế Võ 2, thời gian sử dụng đến 30.7.2057, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đến nay không còn giá trị pháp lý để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Hay thông báo của Sở TN-MT Kon Tum mới đây mất 4 phôi sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có sêri: CQ 919133, CQ 853101, CQ 853856, CQ 919129. Đơn vị này thông tin để ngăn chặn và phòng ngừa việc làm sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giả.

Thế nhưng, vẫn có một số NH gặp “nạn” cho vay khi nhận phải sổ đỏ giả, sổ thật mà giả. Vừa qua, Công an tỉnh Lâm Đồng đã ra các quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can Hoàng Thị Điệp (42 tuổi, trú xã Liên Hà, H.Lâm Hà, Lâm Đồng) và Nguyễn Thành Long về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “sử dụng tài liệu giả của cơ quan, tổ chức”; khởi tố 10 bị can khác (5 cặp vợ chồng) về hành vi “sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan tổ chức”. Từ tháng 4.2017 - 4.2018, Điệp cùng đồng bọn đã sử dụng 10 sổ đỏ giả để làm 11 bộ hồ sơ thế chấp vay vốn, chiếm đoạt hơn 22 tỉ đồng của NH L.V với mỗi hồ sơ từ 1,3 đến 2 tỉ đồng. Một vụ khác tinh vi hơn khi ông Cù Văn Soạn, cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất H.Đắk Song (Đắk Nông), làm giả nhiều sổ đỏ của các hộ dân để đi thế chấp NH vay 11 tỉ đồng. Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông đã phê chuẩn quyết định khởi tố bị can và lệnh bắt tạm giam đối với ông Cù Văn Soạn.

Cấp sai phải chịu trách nhiệm

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), cho biết thông thường một khách hàng mang sổ đỏ đến NH thế chấp vay, hồ sơ giải quyết mất 3 - 5 ngày. Tuy nhiên, trước tình trạng sổ đỏ có thể là giả, NH phải làm hàng loạt các biện pháp để kiểm tra, đánh giá nên sẽ mất nhiều thời gian hơn, có khi mất cả tháng.

“NH buộc phải thận trọng, khắt khe hơn trong xác minh sổ đỏ nhận làm tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, việc này sẽ làm chậm tốc độ giao dịch, giảm chất lượng cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Trong khi Chính phủ, NH Nhà nước đang khuyến khích các NH tăng tốc độ thời gian xử lý hồ sơ vay cho khách hàng. Đó là nghịch lý”, ông Tùng nhấn mạnh.

Trước phản ánh của một số NH về việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi sổ đỏ đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác, NH Nhà nước đánh giá điều này tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn, do đó khuyến cáo các NH phải bảo đảm kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tối đa rủi ro bằng cách bổ sung thỏa thuận hoặc cam kết của khách hàng về biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp sổ đỏ bị hủy, thu hồi, trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng thông báo cho NH khi phát sinh tình huống này hoặc các biện pháp phòng ngừa rủi ro cần thiết khác. Đồng thời, NH thường xuyên tham khảo thông tin trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất để có biện pháp xử lý phù hợp. Riêng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền không thông báo đủ số ngày, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp mới cho người sử dụng đất với lý do bị mất trong khi giấy tờ này vẫn đang được lưu giữ tại tổ chức tín dụng..., thì các đơn vị phải kịp thời phản ảnh, có ý kiến với cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình.

Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cho rằng theo quy định, nếu cấp sai mà sổ đỏ đã giao dịch mua bán cho người khác, cầm cố tại NH... thì nhà nước phải chịu trách nhiệm, không được tự ý hủy sổ đỏ mà phải báo cơ quan tố tụng, cơ quan thanh tra kiểm tra lại, xem xét thủ tục hủy sổ đỏ hay truy cứu trách nhiệm dân sự và cả hình sự.