Rủi ro "chôn vốn" khi đầu tư đất nền gần khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang nóng lên từng ngày với sự dịch chuyển của nhiều nhà sản xuất tới Việt Nam. Điều này cũng khiến các lô đất gần khu công nghiệp trở thành “điểm ngắm” của giới đầu tư.

Đất gần khu công nghiệp là lợi thế

Theo các chuyên gia trong ngành, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Đã có một số doanh nghiệp lớn di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam như Hanwha, Yokowo, Shuafu, Goertek, Foxcom, Lenovo, Nintendo, Sharp, Kyocera, Oasis…

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2019, cả nước có 326 khu công nghiệp đã được thành lập, với tổng diện tích 95.500 ha. Trong đó, có 251 khu công nghiệp đã hoạt động với diện tích 60.900 ha (lấp đầy 74%), 75 khu công nghiệp (29.300 ha) đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn có 17 đặc khu kinh tế duyên hải cung cấp 845.000 ha.

"Việt Nam trở thành địa chỉ thu hút với đội ngũ lao động trẻ và chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định và một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới - tất cả các yếu tố cho thấy môi trường đầu tư khá hấp dẫn", ông John Campbell, Tư vấn cao cấp, Phòng Dịch vụ công nghiệp của Savills nói và cho biết thêm, các nhà sản xuất đang gia tăng sự chú ý vào các tỉnh miền Trung, trong khi các chủ đầu tư trong thị trường công nghiệp đang đẩy mạnh chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Bất động sản công nghiệp phát triển tác động tích cực và trực tiếp đến các thị trường bất động sản khác như nhà ở, văn phòng cho thuê… Bởi các tập đoàn đa quốc gia sẽ đem theo một đội ngũ rất lớn chuyên gia, người lao động đến các khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng làm việc. Từ đó, các phân khúc này dự báo sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sức nóng của bất động sản công nghiệp không chỉ tác động đến các phân khúc như nhà ở, văn phòng cho thuê… mà những lô đất nền nằm gần các khu công nghiệp cũng đang “nóng” lên từng ngày. Các doanh nghiệp địa ốc luôn lấy yếu tố gần khu công nghiệp làm lợi thế để tăng giá và thuyết phục khách hàng xuống tiền.

Chẳng hạn, tại Dự án Khu đô thị Dragon City tọa lạc tại huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Dù hiện tại, dự án vẫn chưa hoàn thiện và xung quanh cũng chỉ toàn cây cao su, nhưng trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất, phóng viên được nhân viên môi giới tư vấn rằng, đây là dự án sở hữu nhiều lợi thế, xứng tầm để đầu tư và tỷ lệ sinh lời cao.

Cụ thể, dự án tọa lạc tại trung tâm khu công nghiệp và dịch vụ Bàu Bàng, nằm trên tuyến đường huyết mạch nối liền các cụm khu công nghiệp như Bàu Bàng - Chơn Thành, Becamex - Mỹ Phước… cách Đại lộ Bình Dương 800 m, cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn 2 km.

“Khi khu công nghiệp đi vào hoạt động sẽ có hàng chục ngàn chuyên gia, kỹ sư, người lao động tập trung về đây, nên nếu anh đầu tư sớm thì sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn, tỷ lệ sinh lời cũng cao hơn”, nhân viên môi giới này nói và cho biết thêm, một lô tại dự án hiện có giá khoảng 600 triệu đồng/nền 80 m2.

Tương tự, dự án Khu dân cư Tấn Phát tại xã Kim Lý, huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An) do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ xây dựng địa ốc Tấn Phát làm chủ đầu tư cũng đang thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Một nhân viên kinh doanh của công ty cho biết, dự án sở hữu nhiều tiện ích như gần trung tâm hành chính, ngay chợ Gò Đen, liền kề chợ Bình Chánh… đặc biệt là gần các khu công nghiệp lớn.

Dự án chủ yếu là nhà liền kề và nhà phố, mỗi lô nhà phố có diện tích từ 80 - 120 m2 và lô biệt thự có diện tích từ 190 - 250 m2. Khách hàng đóng tiền đặt cọc là 50 triệu đồng/lô và sau 7 ngày khách hàng phải thanh toán 30%, sau 2 tháng thì khách hàng phải đóng cho công ty 20% kể từ khi ký hợp đồng cọc.

“Hiện tại, dự án bên em đang rất hút khách, với diện tích rộng gần 10 ha và gần các khu công nghiệp lớn nên anh cứ yên tâm. Bây giờ anh mua thì sẽ được hưởng mức chiết khấu cao và nhiều ưu đãi khác, sau này không có nhu cầu xây dựng thì anh gửi lại bên em để bán”, nhân viên này tư vấn.

Coi chừng chôn vốn

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần các khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê. Tại Nam Tân Uyên (tỉnh Bình Dương), xung quanh còn nhiều khu vực đất trống, nhưng khi được hỏi thì hầu hết môi giới cho biết đã có chủ.

Thực tế, việc đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp không đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Đã có nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng vì chủ quan.

Đơn cử như trường hợp của ông Tuấn, hiện đang ngụ tại quận 9, TP.HCM. Ông Tuấn đầu tư đất nền gần khu công nghiệp sau nhiều năm mới ra được hàng, nhưng bị lỗ. Cụ thể, năm 2012, ông Tuấn đầu tư một lô đất tại Bình Dương gần Khu công nghiệp Mỹ Phước 3, nhưng sau nhiều năm, giá trị khu đất không tăng như kỳ vọng và ông buộc phải bán với giá thấp để thu hồi vốn.

“Khi đó, tôi tin vào viễn cảnh môi giới vẽ ra về tương lai phát triển của khu vực, của quy hoạch, hạ tầng, mạnh tay đầu tư. Nhưng nhiều năm sau đó, cơ sở hạ tầng không đồng bộ và tỷ lệ cư dân không đông đảo, nguồn cung vượt quá cầu, khiến đất tại khu vực này rơi vào cảnh ế ẩm, hoang vắng trong nhiều năm liền”, ông Tuấn chia sẻ.

Tương tự, bà Hà, một nhà đầu tư tại quận Thủ Đức (TP.HCM) cũng đang tìm đường ra cho 2 lô đất gần Khu công nghiệp Phú Mỹ I (Bà Rịa - Vũng Tàu). Bởi qua quá trình phát triển, khu công nghiệp này đã không ít lần bị phản ánh tình trạng ô nhiễm môi trường do hoạt động của các nhà máy thép, nhà máy sản xuất tôn nằm trong khu công nghiệp gây ra.

“Hai lô đất của tôi nằm trong vùng bị ảnh hưởng nghiêm trọng của ô nhiễm. Đã nhờ môi giới rao bán suốt từ đầu năm nhưng vẫn chưa đẩy được hàng. Người mua ở thực và người mua để đầu tư kinh doanh dịch vụ đều né tránh do lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề sức khỏe”, bà Hà nói.

"Nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần các khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê".

Trao đổi với phóng viên, anh Tuấn, phụ trách một sàn giao dịch tại Bình Dương cho biết, kinh doanh nhà trọ, kho xưởng vốn không quá phức tạp và tạo nguồn lợi an toàn được nhiều người lựa chọn. Điểm đến của nhiều nhà đầu tư hiện nay chính là những lô đất thổ cư, khu dân cư xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp ở khu vùng ven.

“Việc kinh doanh nhà trọ, kho xưởng gần các khu công nghiệp hay trường đại học thì không sợ không có đầu ra. Tuy nhiên, đối tượng thuê ở đây chủ yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp, nên sẽ bấp bênh vì thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định qua từng thời điểm không cao. Do đó, loại hình này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi”, anh Tuấn nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cho rằng, những dự án gần khu công nghiệp thường thu hút khách hàng bởi nhiều viễn cảnh mà chủ đầu tư vẽ ra, như cơ sở hạ tầng đồng bộ, vị trí vàng, tính thanh khoản cao… Tuy nhiên, đừng quá tin tưởng vào những gì được nghe, mà hãy tự mình tìm hiểu, đi khảo sát kỹ lưỡng dự án về vị trí địa lý, phong thủy..., thu thập, so sánh thông tin từ nhiều nguồn khác nhau về dự án để có được cái nhìn tổng thể, khách quan về tính khả thi của đất nền định mua.