Rào cản cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn là câu chuyện dài hơi cần sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của cả chính quyền, doanh nghiệp và người dân.

Văn phòng UBND TP. Hồ Chí Minh mới đây có văn bản thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Lê Hòa Bình về tiến độ thực hiện Chương trình sửa chữa, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Rà soát 14 chung cư cũ cấp D

Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát, đề xuất chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của toàn bộ 14 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào, cần di dời khẩn cấp) để làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định.

Giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố đề xuất điều chỉnh chức năng của các khu đất chung cư có diện tích, quy mô nhỏ, không đáp ứng các tiêu chí cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Bên cạnh đó, về 14 chung cư cũ đang ở mức độ nguy hiểm này, ông Bình cũng giao UBND các quận có chung cư cấp D rà soát, báo cáo đề xuất cụ thể phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Các địa phương đề xuất thứ tự chung cư cũ ưu tiên thực hiện, gửi Sở Xây dựng tổng hợp, xử lý theo quy định.

Đặc biệt, ông Bình yêu cầu Sở Xây dựng hằng tuần phải chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan xem xét giải quyết các vướng mắc cụ thể của 14 chung cư cấp D. Tổng hợp, báo báo đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư có sử dụng đất không sử dụng vốn ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố để tổ chức họp xem xét giải quyết theo quy định, theo từng địa bàn các quận có chung cư cấp D.

Đồng thời, yêu cầu Sở Xây dựng Thành phố chủ trì, phối hợp với UBND các quận, huyện, TP. Thủ Đức rà soát, đề xuất cụ thể danh mục những chung cư cũ cần thiết phải kiểm định bổ sung để tránh lãng phí ngân sách.Ngoài ra, về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, TP giao Thường trực Ban chỉ đạo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thành phố (Sở Tài nguyên và môi trường) chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan rà soát, nghiên cứu, đề xuất cụ thể phương án thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 14 chung cư cấp D.

Về kinh phí thực hiện kiểm định, sửa chữa chung cư cũ sẽ do Sở Tài chính tham mưu, đề xuất nguồn chi thường xuyên phục vụ cho công tác kiểm định.

Loay hoay đến bao giờ?

Trên thực tế, dù đã hoàn tất công tác kiểm tra, phân loại và kiểm định với 474 chung cư cũ (573 lô) được xây dựng từ trước năm 1975, trong giai đoạn 2015-2020, TP.HCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975.

Tuy nhiên, đến nay thành phố mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ 4 nhà chung cư cấp D và chỉ có 2 nhà chung cư được xây dựng mới.

Theo các chuyên gia, kết quả kém khả quan trên là do có nhiều bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Đơn cử như theo quy định, với chung cư cấp D, phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ. Nhưng cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Chưa thực hiện được cơ chế "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)", do ngành tài chính chưa đồng thuận. Chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…

Trong khi đó, theo TS., KTS. Phạm Trần Hải, Viện nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh, nguyên nhân khó thực hiện các dự án còn đến từ việc tình trạng pháp lý của các căn hộ trong các chung cư cũ khá phức tạp khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn và kéo dài cũng như rất khó để đạt được sự đồng thuận.

"Một điểm nữa là các khu chung cư cũ phần lớn nằm trong các quận nội thành hiện hữu, có thể là cơ hội tốt để các chủ đầu tư bỏ vốn tiến hành cải tạo, sữa chữa hoặc xây dựng mới các chung cư cũ. Tuy nhiên, hiện các quy trình, thủ tục thực sự là rào cản và cơ chế dành cho chủ đầu tư chưa thực sự hấp dẫn" - ông Hải nhấn mạnh.