Quy định mới về tách thửa có "dẹp loạn" phân lô bán nền trái phép ở Lâm Đồng?

Sau nhiều tháng tạm dừng nhận hồ sơ tách thửa, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành quy định mới về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn. Liệu quy định mới này có ngăn chặn được tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan đang diễn ra ở địa phương này?

UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND (Quyết định số 40) về quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Theo đó, về điều kiện tách thửa và hợp thửa đất có hình thành đường giao thông mới, nhằm hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trong thời gian qua, Quyết định số 40 đã có một số quy định về diện tích.

Trường hợp diện tích thửa đất hoặc khu đất (gồm nhiều thửa đất) nhỏ hơn 5 ha thì tiến hành lập Bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, được UBND cấp huyện ký duyệt bản vẽ kèm theo văn bản thống nhất; trong đó thể hiện các quy chuẩn quy định liên quan đến hạ tầng kỹ thuật đường giao thông thuộc bản vẽ.

Ngoài ra, đối với thửa đất hoặc khu đất đề nghị tách thửa, hợp thửa mà có diện tích từ 5.000 m2 trở lên sau khi đã trừ diện tích làm đường giao thông thì phải dành ít nhất 5% diện tích của thửa đất hoặc khu đất đế làm hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng.

Trường hợp thửa đất hoặc khu đất có diện tích lớn hơn 5ha, khi muốn tiến hành tách thửa, hợp thửa thì người sử dụng đất phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng, trình phê duyệt theo quy định.

Quyết định số 40 không có nhiều thay đổi về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất so với quy định cũ. Chỉ có một số thay đổi về chiều rộng cạnh tiếp giáp mặt đường đối với thửa đất mới hình thành.

Cụ thể, đối với đất ở tại khu vực đô thị (thuộc địa bàn các phường, thị trấn), thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo từng trường hợp như sau:

Nhà phố có diện tích lớn hơn 40m2 và có kích thước cạnh tiếp giáp đường đối với đường đã có tên hoặc đường hẻm có lộ giới hơn 10m hoặc các đường, hẻm khác lớn hơn 4m.

Nhà liên kế có sân vườn diện tích phải lớn hơn 72m2 và có cạnh tiếp giáp đường hơn 4,5m đối với đường chính; tại các đường hẻm diện tích phải lớn hơn 64m2 và cạnh tiếp giáp đường hơn 4m

Nhà biệt lập có diện tích hơn 250m2 và cạnh tiếp giáp đường hơn 10m với đường chính; tại các đường hẻm diện tích lớn hơn 200m2 và cạnh tiếp giáp đường hơn 10m.

Biệt thự diện tích lớn hơn 400m2 và cạnh tiếp giáp đường hơn 12m đối với đường chính; tại các đường hẻm hơn 250m2 và cạnh tiếp giáp đường hơn 10m.

Riêng đối với các vị trí, khu vực đã có quy định về lộ giới và các chỉ tiêu chủ yếu về quản lý quy hoạch, xây dựng đối với nhà ờ, công trình riêng lẻ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích tách thửa thực hiện theo các quy định đó…

Quyết định 40 quy định diện tích đất nông nghiệp tối thiểu tách thửa là 500m2 tại khu vực đô thị, 1.000m2 tại khu vực nông thôn. Trường hợp tiếp giáp đường giao thông thì ngoài diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định thì còn phải đảm bảo có cạnh tiếp giáp đường không nhỏ hơn 10m.

Những thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, nếu thuộc quy hoạch đất ở mà muốn tách thửa đất ở đồng thời có đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định nêu trên. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp không cần đảm bảo tối thiểu 500m2;

Nếu thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 nhưng diện tích đất ở chỉ thuộc một trong các thửa đất sau khi tách. Trường hợp tách đất ở ra thuộc các thửa đất khác nhau thì diện tích đất ở trong từng thửa đất sau khi tách tối thiểu phải 500m2.

Trong những năm gần đây, bất động sản Lâm Đồng trở nên sốt nóng do các thông tin về tuyến cao tốc Giầu Dây – Liên Khương và việc nhiều doanh nghiệp bất động sản đề xuất đầu tư nhiều dự án lớn ở đây. Tuy nhiên, trong khi những dự án trên vẫn nằm trên giấy thì tình trạng phân lô bán nền trái phép xảy ra tràn lan. Đặc biệt nghiêm trọng ở TP. Bảo Lộc.

Mới đây, UBND tỉnh Lâm Đồng vừa chỉ đạo Thanh tra tỉnh chuyển toàn bộ hồ sơ cho Công an tỉnh này để điều tra các sai phạm của tổ chức, cá nhân trong công tác quản lý đất đai dẫn đến tình trạng núp bóng hiến đất làm đường nhưng mục đích chính là để phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trái phép ở TP. Bảo Lộc.

Trước đó, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng cũng đã chỉ ra nhiều vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, để người dân hiến đất, tự ý xây dựng đường giao thông, đầu tư hạ tầng, công trình công cộng không có thiết kế, nghiệm thu... nhằm mục đích phân lô, tách thửa.

Nhiều trường hợp sau khi “hiến đất” làm đường để phân lô, tách thửa trái phép xong thì chiếm dụng luôn phần đất đã hiến để xây dựng công trình cá nhân.

Thực tế, dù mang danh nghĩa cá nhân xin hiến đất làm đường song phía sau là các doanh nghiệp bất động sản. Sau khi dùng thủ thuật hiến đất làm đường rồi phân lô, tách thửa dù không được chính quyền phê duyệt nhưng các doanh nghiệp này đã “hô biến” thành các dự án và cho chào bán rầm rộ.