Phát triển nhà ở xã hội cho thuê có khả thi?

Việc xây dựng nhà ở xã hội cho thuê được xem là giải pháp phù hợp hơn với thu nhập của công nhân và người lao động có thu nhập thấp hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có cuộc trao đổi về vấn đề này.

- Ông đánh giá ra sao về chính sách xây nhà ở xã hội cho thuê với vai trò đầu tàu của Tổng liên đoàn Lao động?

Theo Luật Nhà ở mới, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được giao quyết định giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn, bên cạnh việc được quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội theo thẩm quyền.

Tôi nhất trí và đánh giá cao quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê tại Luật Nhà ở mới. Quyết định này sẽ bổ sung nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, quy định mới cũng sẽ là cơ sở đảm bảo quyền lợi người lao động và trách nhiệm, vai trò của tổ chức Công đoàn, góp phần cơ bản giải quyết vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình Tổng Liên đoàn thực hiện Đề án xây dựng các thiết chế công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

- Theo ông, đâu là những vướng mắc chính mà các doanh nghiệp gặp phải khi xây dựng nhà ở xã hội cho thuê?

Theo tôi, hiện vẫn đang tồn tại một số vướng mắc chủ yếu như việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, hay trình tự thủ tục đầu tư xây dựng phức tạp và mất rất nhiều thời gian.

Ngoài ra, việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua, xác định đối tượng được hưởng quyền lợi mua/thuê/thuê mua cũng còn nhiều phức tạp, với nhiều quy định chưa thực sự cởi mở cũng gây khó khăn cho cách tiếp cận này.

Hơn nữa, vấn đề lợi nhuận cho các doanh nghiệp địa ốc còn chưa thực sự hấp dẫn. Ví dụ như quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Hay doanh nghiệp khó tiếp cận vốn do không có tài sản thế chấp để vay vốn, do được miễn tiền sử dụng đất, sổ đỏ nhà ở xã hội không được coi là tài sản thế chấp, bị định giá 0 đồng.

Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cho phép tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu này rất lớn.

- Điều kiện của người thu nhập thấp nên được thay đổi thế nào để tiếp cận được nhà ở, thưa ông?

Theo tôi, quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cũng cần thay đổi phù hợp hơn. Cụ thể, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập trung bình, thuộc diện phải đóng thuế và có tích lũy nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Mức thu nhập người mua nhà được nâng từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng là hợp lý. Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa rằng những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cũng phải tính đến yếu tố thời gian. Bởi lẽ với mức thu nhập 15 triệu đồng/tháng có thể phù hợp với giai đoạn này, nhưng chưa chắc còn hợp lý sau 10 hay 15 năm nữa.

- Trong bối cảnh lợi nhuận khá thấp, ông có khuyến nghị gì để hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này không?

Tôi cho rằng cần thúc đẩy Luật Nhà ở sớm có hiệu lực như kế hoạch để các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn cho việc phát triển phân khúc này sớm có hiệu lực.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng nên rà soát lại thủ tục hành chính, cắt giảm tối đa các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, từ đó đề ra các chính sách tạo động lực mạnh hơn cho nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp bất động sản tham gia triển khai dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, xem xét ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được ngân sách hỗ trợ kinh phí đầu tư, miễn giảm tiền thuê đất đối với các diện tích công trình dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, cần xem xét lại mức lãi suất cho vay theo hướng ưu đãi hơn, hoặc nghiên cứu một gói tín dụng khác dành riêng cho nhà ở xã hội với mức lãi suất thật sự tốt, mang tính “cứu trợ”.

Ngoài ra, các địa phương cũng cần chủ động rà soát lại nhu cầu về nhà ở của người dân để bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp, tránh tình trạng "vừa thiếu vừa ế".

- Trân trọng cảm ơn ông!