Phạt tiền tỉ có hết nợ sổ hồng?

Nghị định 91 (dự kiến có hiệu lực đầu năm 2020) vừa ban hành quy định mức phạt đến 1 tỉ đồng nếu chủ đầu tư không làm thủ tục cấp giấy chủ quyền (sổ hồng) căn hộ chung cư cho người mua.

Liệu phạt cao có thúc được chủ đầu tư sớm làm giấy chủ quyền cho dân hay không?

Tại Hà Nội và TP.HCM, có không ít chung cư mà khách hàng nhận nhà vào ở đã nhiều năm, thậm chí cả chục năm vẫn chưa được cấp sổ hồng căn hộ chung cư. Chủ đầu tư hứa hẹn mãi, nhưng đằng sau lời hứa này là cả rừng lý do khiến cho lời hứa ít khi thành hiện thực.

Việc ấn định mức phạt cao không làm cho chủ đầu tư có trách nhiệm hơn. Bằng chứng là nhiều chủ đầu tư đã bị phạt xây trái phép lên đến cả tỉ đồng nhưng công trình xây trái phép vẫn không giảm. Vì thế, cần phải kèm thêm những chế tài khác.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng (trưởng ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương)

Lời hứa... nhiều năm!

Vừa qua, cơ quan chức năng Q.8 (TP.HCM) phải đến chung cư Trương Đình Hội ở P.16 để vận động người dân tháo băngrôn treo ở bancông căn hộ, yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Đại diện UBND P.16, các cơ quan chức năng, cán bộ UBND Q.8 đã mời người dân đến nói chuyện.

Bà Diệp Thị Ánh Dương - một hộ dân ngụ ở tầng 8 chung cư Trương Đình Hội - cho biết chủ đầu tư chung cư này (Công ty cổ phần Lê Minh MC) bán căn hộ cho khách hàng từ năm 2009, giao nhà cho người dân vào ở năm 2013 nhưng đến nay vẫn chưa làm sổ hồng. Trong khi đó, người dân muốn bán căn hộ của mình phải được chủ đầu tư chung cư cấp giấy xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng.

Trong văn bản chuyển nhượng ghi rõ tại thời điểm công ty xác nhận người mua chưa được bàn giao căn hộ (?), bên bán và bên mua căn hộ làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và tự thỏa thuận giá. Người dân chung cư nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư và nhận được trả lời là đang tiến hành làm thủ tục. Đến tháng 10-2019, người dân bức xúc vì chủ đầu tư nhiều lần hẹn nên đã rủ nhau làm băngrôn treo ở bancông mỗi căn hộ với nội dung yêu cầu chủ đầu tư chung cư phải làm thủ tục cấp sổ hồng như đã cam kết.

Trước đây mức phạt rất thấp, chỉ vài chục triệu đồng có thể chủ đầu tư cũng xem nhẹ, nhưng nay mức phạt cao nhất tới 1 tỉ đồng, tôi nghĩ chủ đầu tư không thể xem nhẹ trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Ông Mai Văn Phấn (tổng cục phó Tổng cục Quản lý đất đai)

Ông Đỗ Ngọc Thanh - trưởng ban quản trị chung cư Trương Đình Hội - cho biết ông đã nhiều lần làm việc với các cơ quan chức năng và chủ đầu tư về việc cấp sổ hồng cho người dân chung cư.

Lý do chủ đầu tư chưa làm sổ hồng căn hộ vì chung cư chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trước đây, chủ đầu tư từng thế chấp chung cư này để vay tiền và mới được giải chấp. Nhiều lần ban quản trị họp cư dân, mời chủ đầu tư đến để trao đổi về việc làm sổ hồng nhưng chủ đầu tư không có mặt làm cho người dân thêm bức xúc.

Tại buổi làm việc với các cơ quan chức năng mới đây, đại diện Công ty cổ phần Lê Minh MC hứa sẽ cố gắng hết sức nhằm hoàn thành các thủ tục còn thiếu để cơ quan chức năng cấp sổ hồng cho dân. "Chủ đầu tư hứa vậy, nhưng không nói khi nào sẽ làm xong nên chúng tôi lại tiếp tục chờ..." - ông Thanh bức xúc.

Tương tự, người dân mua căn hộ chung cư Phú Thạnh (Q.Tân Phú) do Công ty cổ phần Xây dựng 585 làm chủ đầu tư cũng chưa được cấp sổ hồng sau 9 năm nhận căn hộ ở đây. Đại diện Công ty cổ phần Xây dựng 585 thừa nhận chung cư đang bị thế chấp ngân hàng, chưa giải chấp được.

Liên tục nhiều năm nay, năm nào chủ đầu tư cũng hứa với người dân sẽ cố gắng đến giữa năm, rồi đến cuối năm... sẽ cơ cấu nợ, giải chấp để làm thủ tục cấp sổ hồng cho dân nhưng đến nay cũng chỉ là lời hứa. Người dân có căn hộ bạc tỉ nhưng không được thế chấp ngân hàng để vay vốn, muốn bán căn hộ phải qua chủ đầu tư làm phụ lục hợp đồng với mức phí cao...

Trao đổi với Tuổi Trẻ mới đây, ông Thân Đình Cường - tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng 585 - lại một lần nữa hứa sẽ hoàn thành thủ tục với ngân hàng để giải chấp cho các căn hộ chung cư, hoàn thành thủ tục làm sổ hồng cho người dân.

"Công ty chỉ thế chấp cho ngân hàng khoảng 200 căn hộ nên đã yêu cầu ngân hàng giải chấp hơn 600 căn hộ khác trong dự án. Sau khi làm sổ hồng cho 600 căn hộ, công ty sẽ thu 5% tiền bán nhà còn lại trả cho ngân hàng để giải chấp tiếp 200 căn hộ khác. Khoảng trong tháng 12 này sẽ xong thủ tục và giao sổ hồng đợt đầu cho dân" - ông Cường nêu ra phương án.

Tại một số tòa chung cư của Tập đoàn Mường Thanh ở Hà Nội, sau nhiều năm mua căn hộ, người dân cũng phải căng băngrôn đòi sổ hồng vào tháng 10-2019. Chủ đầu tư đã thương lượng để các hộ gỡ băngrôn đòi quyền lợi nhưng đến nay nhiều hộ dân vẫn chưa có sổ hồng - Ảnh: X.LONG

Lỗi chủ đầu tư, khách hàng chịu

Tình trạng chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư cũng đang rất phổ biến tại Hà Nội. Trong hợp đồng mua căn hộ chung cư ban đầu, nhiều chủ đầu tư cam kết, hứa hẹn sẽ được cấp sổ hồng sau thời gian ngắn nhưng người dân nhận căn hộ chung cư xong, "thời gian ngắn" đó kéo dài đến 4 - 5 năm và không biết đến bao giờ sẽ dừng lại.

Người dân chung cư Westa (Q.Hà Đông) nhận căn hộ từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được làm thủ tục cấp sổ hồng. Người dân bức xúc đã nhiều lần kiến nghị với chủ đầu tư (Công ty cổ phần COMA 18) nhưng vẫn rơi vào im lặng.

"Chúng tôi đã đóng cho chủ đầu tư tiền mua căn hộ đầy đủ theo hợp đồng, nhưng chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục cấp sổ hồng căn hộ" - một người dân chung cư này cho biết.

Tương tự, người dân chung cư The Golden Palm (đường Lê Văn Lương) cũng đã đóng tiền đầy đủ cho chủ đầu tư, nhận căn hộ đã 2 năm nhưng sổ hồng vẫn biệt tăm. Ở Hà Nội, các chung cư cùng hoàn cảnh có thể kể đến như chung cư cao cấp Hòa Bình Green City (Q.Hai Bà Trưng) do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư; khu nhà ở xã hội SDU 143 Trần Phú - Văn Quán (Q.Hà Đông) do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư...

Tại chung cư SDU, người dân nhiều lần họp yêu cầu chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho dân nhưng tiến độ vẫn "giậm chân tại chỗ".

"Mới đây, chủ đầu tư hứa sẽ làm sổ hồng trong tháng 3, nhưng thất hứa rồi hẹn đến cuối năm 2019. Trước đây, chủ đầu tư cũng hứa hẹn nhiều lần rồi thất hứa nên giờ chúng tôi khó tin vào lời hứa của chủ đầu tư" - anh Đức, một cư dân ở khu SDU, nói.

Theo ông Mai Văn Phấn - tổng cục phó Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và môi trường), việc chậm cấp sổ hồng cho người mua có nhiều lý do khác nhau, trong đó có lý do vi phạm xây dựng, quy hoạch, tự thay đổi công năng hay chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc vì chủ đầu tư mang dự án thế chấp ngân hàng. Ông Phấn cho rằng trong mọi trường hợp thì người mua nhà đều là nạn nhân.

Đồ họa: TUẤN ANH

Nâng mức phạt lên gấp ba

Theo quy định mới trong nghị định 91, trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho bên mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua.

Nghị định 91 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai mới ban hành đã nâng mức phạt đối với chủ đầu tư lên đến 1 tỉ đồng nếu cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua, người thuê mua nhà... trong dự án kinh doanh bất động sản.

Mức phạt tối đa trên áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho quy mô từ 100 căn hộ, thửa đất, công trình trở lên với thời gian chậm từ 12 tháng trở lên. Mức phạt này cao hơn gấp 3 lần mức phạt với hành vi tương tự được quy định trước đó tối đa 300 triệu đồng (theo nghị định 139 năm 2014).

Một giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM nhận xét mức phạt mới này khá cao nhưng không đủ răn đe với các chủ đầu tư dự án bất động sản có vốn đầu tư hàng trăm tỉ đồng.

Các chủ đầu tư thế chấp dự án, vay tiền để đầu tư nơi khác sinh lãi hàng trăm tỉ đồng, họ sẵn sàng bỏ ra 1 tỉ đồng nộp phạt cho Nhà nước để tiếp tục... chậm làm thủ tục. Vì vậy, việc tăng mức xử phạt không kèm theo những chế tài khác thì khó ngăn chặn được tình trạng chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng - trưởng ban quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú, TP.HCM)- cho rằng quan trọng với cư dân không phải là Nhà nước phạt chủ đầu tư cao hay thấp mà làm sao để cư dân có được sổ hồng căn hộ để tiện giao dịch, mua bán.

Chung cư Khang Gia Tân Hương (Q.Tân Phú, TP.HCM) đang thế chấp ngân hàng, chưa nghiệm thu đã đưa vào hoạt động... nên người mua nhà chưa được cấp sổ hồng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Trong khi đó trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Mai Văn Phấn lại khẳng định mức phạt 1 tỉ đồng chắc chắn có tính răn đe với các doanh nghiệp vi phạm. Ông Phấn cũng cho rằng việc cấp sổ hồng cho người dân, mọi giải pháp tháo gỡ phải theo hướng bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

"Chúng tôi yêu cầu sở tài nguyên - môi trường các địa phương phải làm rõ dự án sai ở khâu nào, kèm với xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư, phải xử lý trách nhiệm của các cơ quan quản lý để xảy ra sai phạm. Các cơ quan chức năng phải đề xuất giải pháp tháo gỡ để cấp được sổ hồng cho người dân" - ông Phấn nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Phấn, hiện nay pháp luật đã quy định hai hình thức làm thủ tục cấp sổ hồng với người dân mua nhà dự án. Thứ nhất, chủ đầu tư nộp đủ hồ sơ, đề nghị cấp sổ hồng cho người dân mua nhà tại dự án. Thứ hai, người dân có thể mang hợp đồng mua bán căn hộ, hóa đơn thực hiện nghĩa vụ tài chính, bản đo vẽ căn hộ đến văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương để đề nghị cấp sổ hồng.

"Trách nhiệm của các cơ quan quản lý là phải tiếp nhận hồ sơ, thực hiện cấp sổ hồng theo quy định khi người dân nộp đủ giấy tờ" - ông Phấn nhấn mạnh.