Pháp luật thuế bất động sản: Còn lỗ hổng cho hành vi trốn thuế

Pháp luật hiện hành cho phép 2 cách tính thuế áp dụng đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đó là dựa vào giá trị ghi trên hợp đồng/hoặc dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định để tính giá trị tính thuế nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá trị mua bán.

Cách tính thuế bất động sản nêu trên, theo luật sư Nguyễn Trọng Hiệp - Giám đốc Công ty Luật HPVN, đó chính là lỗ hổng pháp lý để các cá nhân, tổ chức có thể lợi dụng để trốn thuế trong thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Ông Hiệp dẫn chứng, bảng khung giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường, thậm chí thấp hơn từ 50 - 70% tùy theo từng khu vực, vị trí... Luật pháp cũng cho phép giao dịch bất động sản người mua và người bán được quyền thỏa thuận giá cả, chỉ cần bằng hoặc cao hơn mức Nhà nước quy định. Thực tế khá phổ biến cho thấy, hiện nay trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế thường tìm cách trốn tránh phải nộp khoản thuế cao theo đúng qui định. Khi làm thủ tục công chứng chuyển nhượng bất động sản, bên bán và bên mua thường thỏa thuận khai giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế, khiến nguồn thu thuế từ các giao dịch này nộp vào ngân sách Nhà nước bị thất thoát.

Một ví dụ điển hình trong năm 2021 về trốn thuế giao dịch bất động sản đã bị cơ quan chức năng khởi tố, đó là: Trong tháng 9/2021, Công an tỉnh Phú Yên đã khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Ngô Thị Điều (doanh nhân ở Quy Nhơn) để điều tra về tội “trốn thuế” chuyển nhượng 262 lô đất tại Khu đô thị mới Nam Tuy Hòa (tỉnh Phú Yên). Kết quả điều tra ban đầu cho thấy, sau khi đấu giá trúng 262 lô đất Khu đô thị Nam Tuy Hòa vào tháng 5/2017, bà Điều đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Tuy Hòa cấp chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ 262 lô đất nêu trên. Từ tháng 8/2017 đến tháng 9/2020, bà Điều đã chuyển nhượng 259/262 lô đất nêu trên cho khách hàng nhưng kê khai số tiền mỗi lô đất bán trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thực thu của khách, với tổng số tiền chênh lệch hơn 158,8 tỷ đồng, gây thất thu thuế cho Nhà nước hơn 2 tỷ đồng.

Bà Lê Thu Hiền - Hiệp hội Kế toán hành nghề Việt Nam cho rằng, lỗ hổng luật pháp và chế tài xử phạt chưa mạnh cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng các cá nhân, doanh nghiệp có hành vi trốn thuế giao dịch bất động sản. Ngoài việc phân cấp, phân quyền cho các địa phương tăng cường kiểm soát chống thất thu thuế giao dịch bất động sản, cần phải sửa đổi các quy định cho chặt chẽ, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong thực thi.

Theo bà Hiền, biện pháp hiệu quả để ngăn chặn trốn thuế giao dịch bất động sản, đó là Nhà nước cần xác định giá của bảng khung giá đất ngang bằng với giá thị trường hoặc thấp hơn nhưng không quá 20%. Yêu cầu tất cả các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản khi đủ điều kiện công chứng phải giao dịch qua kênh ngân hàng kèm theo tất cả chứng từ giao dịch.

Để ngăn chặn trốn thuế giao dịch bất động sản, mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thực trung ương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ các khoản thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư các dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản phải kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực chuyển nhượng là vi phạm pháp luật thuế, cần xử lý theo quy định.

Bộ Tài chính cũng đã yêu cầu Tổng cục Thuế phải tăng cường công tác quản lý thuế đối với các giao dịch bất động sản; đồng thời, đẩy mạnh phối hợp tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật về thuế, đặc biệt là đối với các hành vi trốn thuế có thể bị xử lý hình sự, bao gồm việc trốn thuế giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản.