Phá dỡ chung cư cũ xây mới, đề xuất chỉ cần 80% người dân đồng ý là có thể thực hiện

Luật Nhà ở 2014 quy định phải 100% các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới được phá vỡ. Nhưng, theo HoREA, quy định này không sát với thực tiễn mà chỉ nên quy định ở mức  khoảng 75 - 80% chủ sở hữu thống nhất thì hợp lý hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá cao “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (Dự thảo Nghị định 101), đã có nhiều quy định mới, có tính đồng bộ hơn, nhất là quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch, trong đó có “chỉ tiêu dân số”; quy định về bồi thường tái định cư; quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, tất cả các cơ chế chính sách của Dự thảo Nghị định 101/2015/NĐ-CP (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có thể sẽ khó trở thành hiện thực và không khả thi nếu Chính phủ không đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư.

Hiện nay, việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM đang bị chậm tiến độ do vướng quy định 100% người dân đồng ý mới được phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới

Theo đó, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Nhưng tại Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới mới được phá vỡ. Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Mà lẽ ra, chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” ở mức cao, khoảng 75% hoặc 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn.

Trong 5 năm qua, “Cơ quan quản lý nhà nước về công sản - Ngành tài chính” đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư, đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ.

Do đó, HoREA tán thành nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Khoản 3 Điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt). Được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư. Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định.

Hay quy định, nhà chung cư không thuộc diện tháo dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận

Còn về phía người dân, HoREA kiến nghị có chính sách ưu đãi về giá khi các chủ sở hữu tầng 1 (tầng trệt) mua thêm một phần diện tích sàn để kinh doanh thương mại trong dự án theo “giá bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định và thấp hơn 10% giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm”.

Ngoài ra, cần thiết bổ sung từ “tạm cư” để thống nhất với Điều 9 trong dự thảo Nghị định 101 và phù hợp với quy định trách nhiệm của chủ đầu tư “phải lo chỗ ở tạm thời (tạm cư)” khi xây dựng lại nhà chung cư, được quy định. Bổ sung thêm quy định về “suất tái định cư tối thiểu” để hoàn thiện quy định về chính sách giá bán phần diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích được bồi thường, hoặc “suất tái định cư tối thiểu”, như TP.HCM đã quy định “suất tái định cư tối thiểu” là 30m2.

Ngành thuế tăng thêm áp lực cho doanh nghiệp

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét xử lý các bất cập về quy định kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp và hoàn thuế doanh nghiệp với những đơn vị có giao dịch liên kết đã nộp thừa. Các Nghị định 132 và Nghị định 126 còn tồn tại nhiều vấn đề cho thấy ngành thuế tăng thêm áp lực cho doanh nghiệp vốn đang gặp nhiều khó khăn do COVID-19.

Trong đó, HoREA đề cập đến Nghị định 126 về hướng dẫn Luật Quản lý thuế có hiệu lực từ 5/12 còn điểm chưa thỏa đáng. Cụ thể, Nghị định này hướng dẫn chậm nhất đến ngày 31/10, doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3, số tạm nộp thuế của 3 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm. Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm nộp 3 quý đầu năm thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số còn thiếu theo quy định.

Quy định này gây bất lợi lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh thương mại, dịch vụ, thường có doanh thu phát sinh đột biến trong quý 4 của năm, mà không thể tiên lượng trước trong kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Bởi lẽ, chỉ cần phát sinh một vài thương vụ ngoài kế hoạch, thì doanh nghiệp có thể vi phạm quy định trên do doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến.

HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Tổng Cục Thuế cần xem xét khi hướng dẫn thi hành Nghị định 126 theo hướng có phân biệt trường hợp cố ý khai thấp doanh thu, lợi nhuận để chiếm dụng tiền thuế; hoặc trường hợp ngay tình, không cố ý khai thấp doanh thu và lợi nhuận, đối với các khoản doanh thu, lợi nhuận đột xuất.

Cụ thể, HoREA đề nghị không xử phạt đối với trường hợp doanh nghiệp đã nộp báo cáo kế hoạch doanh thu và lợi nhuận quý 4, kèm theo danh mục các dự án, hoặc hoạt động kinh doanh, mà có phát sinh doanh thu và lợi nhuận ngoài kế hoạch đã kê khai đăng ký với ngành thuế.

Ngoài ra, bản kiến nghị của HoREA cũng chỉ ra bất cập trong công tác hoàn thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong đó, Nghị định 132 do Chính phủ ban hành ngày 3/11/2020 quy định người nộp thuế có số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã nộp ngân sách nhà nước của năm 2017 và 2018 lớn hơn số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã xác định lại thì phần chênh lệch được bù trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024. Kết thúc thời hạn trên, không xử lý số thuế còn lại chưa bù trừ hết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ khi doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thừa) trong năm 2017-2018 có tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng. Điều bất cập là Nghị định 132 không quy định doanh nghiệp được hoàn thuế bằng tiền mặt, mà chỉ được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024, nên chưa thật sòng phẳng với doanh nghiệp.

Số tiền nộp thừa của doanh nghiệp bị giữ lại để bù trừ thuế có thể phát sinh hai vấn đề. Thứ nhất, những doanh nghiệp nếu bị lỗ trong năm 2020 - 2024 xem như không được nhận lại tiền hoàn thuế. Thứ hai, đến hết năm 2024 nếu vẫn chưa được hoàn thuế hết số tiền thuế lẽ ra phải được hoàn trả, doanh nghiệp cũng sẽ không được nhận số tiền hoàn thuế còn lại, ông Châu nhận định.

Để giải quyết bất cập trên, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét bổ sung thêm quy định trường hợp doanh nghiệp đến hết năm 2024 chưa nhận được tiền hoàn thuế, hoặc còn một phần tiền hoàn thuế, thì số tiền hoàn thuế này sẽ được hoàn trả lại cho doanh nghiệp bằng tiền mặt.