Ồ ạt phát triển chung cư mini, phá vỡ quy hoạch: Phát sinh nhiều rủi ro

Những năm gần đây, TPHCM xuất hiện ồ ạt tình trạng chung cư mini xây dựng sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, phát sinh nhiều rủi ro tranh chấp…

Nở rộ thị trường căn hộ mini

Thời gian qua, các trang web kinh doanh bất động sản (BĐS) và mạng xã hội nở rộ những mẫu quảng cáo về chung cư mini tại TPHCM. Căn hộ mini ở ngã tư Hương Lộ 2 - Tây Lân (phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) được người môi giới rao bán với giá 640 triệu đồng cho căn hộ 19m2 sàn và 7,5m2 gác lửng, tổng diện tích 26,5m2.

“Khách hàng ký hợp đồng, thanh toán trước 30% giá trị căn hộ. Trong 3 tháng tiếp theo, khách phải thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ. Sau khi khách hàng thanh toán đợt cuối, chủ đầu tư (CĐT) sẽ mời khách đi công chứng và bàn giao căn hộ. Dự kiến quý III/2020, khách hàng có thể dọn vào ở” - người môi giới tên Quí cho biết.

Các căn hộ ở chung cư mini T.T ở đường Bến Lội (phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) cũng được chào bán với giá từ 480-770 triệu đồng. Theo người môi giới, căn hộ này có 2 block với 145 căn hộ, diện tích từ 17-30m2. Giá bán căn hộ không có gác lửng với diện tích 17-23m2 là từ 480-600 triệu đồng.

Người môi giới nói rằng, CĐT dự án chung cư mini T.T là Công ty (Cty) TNHH T.T. Cty này đã làm 8 dự án nhà chung cư mini như thế, tất cả đều hoàn thành 80% tiến độ mới mở bán. “Lúc mua, khách hàng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu, khi đó có thể mua bán, cho thuê... Sau khi nhận nhà, khách hàng sẽ được CĐT làm sổ đỏ cho căn hộ”- người môi giới hứa hẹn.

Ngoài các căn hộ trên, theo khảo sát của PV, tại quận Thủ Đức, những người môi giới cũng đang rao bán căn hộ mini ở đường 36, phường Linh Đông với giá chỉ từ 300-600 triệu đồng/căn hộ có diện tích từ 14-26m2. Một chung cư mini khác đang được rao bán nằm trên đường số 8, phường Linh Chiểu với 30 căn hộ có diện tích khoảng 27m2, giá từ 500-700 triệu đồng/căn.

Thực tế, các công trình này là những công trình nhà ở riêng lẻ được UBND quận Thủ Đức cấp giấy phép cho những cá nhân đứng tên xây dựng. Tuy nhiên, những cá nhân này đã hợp tác với một Cty địa ốc để bán những căn hộ mini này ra thị trường.

Luật bất cập tạo “kẽ hở”

Hiệp hội BĐS TPHCM - HoREA cho hay, từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini, “chung cư hộp diêm” có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành. Trong đó, có những công trình chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho người mua, gây phát sinh tranh chấp…

Nguyên nhân của vấn đề bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Kế đến là do những hạn chế trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Ngoài ra, các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM - cho rằng, bên cạnh công tác quản lý, còn có nguyên nhân do bất cập của các quy định pháp luật đã “bật đèn xanh” làm phát sinh tình trạng “nở rộ” nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini. Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để xảy ra tình trạng phát triển chung cư mini.

“Hiệp hội BĐS TPHCM đã kiến nghị đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở theo hướng dùng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng kiểu chung cư mini, “chung cư hộp diêm” tại khu vực nội thành. Loại căn hộ mini này nên khuyến khích dùng để cho thuê. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm bán, cho thuê thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo luật Nhà ở” - ông Lê Hoàng Châu thông tin.

Luật sư Nguyễn Tri Đức (Đoàn luật sư TPHCM) cho rằng, việc chủ đầu tư núp bóng xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng tự ý nâng tầng, chia nhỏ làm căn hộ mini sẽ không đáp ứng các tiêu chuẩn theo quy định, đồng thời tiềm ẩn rủi ro về pháp lý. “Loại hình căn hộ núp bóng từ việc xây nhà ở riêng lẻ, tự ý nâng tầng sẽ không đủ tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ. Do đó, khi mua căn hộ, người dân cần nghiên cứu kỹ vấn đề pháp lý để tránh thiệt thòi về sau”- Luật sư Nguyễn Tri Đức nói.