“Nút thắt” quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội sắp được gỡ?

Thiếu quỹ đất sạch, mức lợi nhuận thấp và không có nhiều ưu đãi đã khiến các nhà đầu tư bất động sản không mặn mà với các dự án nhà ở xã hội.

Số lượng các dự án nhà ở xã hội mới được 50% mục tiêu đề ra

Bộ Xây dựng cho biết, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu m2 nhà ở xã hội đã hoàn thành xây dựng thì mới chỉ đạt được khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2).

Nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị trên cả nước đang rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, TP.HCM cần khoảng 134.000 căn, Hà Nội cần khoảng 110.000 căn, Bình Dương cần 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn... Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục báo cáo đề xuất với Chính phủ các giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp góp phần kéo giảm giá nhà ở để đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung trên thị trường đã thiếu hụt bởi các vấn đề pháp lý khiến các dự án bất động sản thương mại bình thường đã thiếu hụt, với các dự án nhà ở xã hội thương mại giá rẻ càng khan hiếm.

“Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở chung cư giá dưới 25 triệu/m2 đã gần như không còn. Doanh nghiệp bất động sản nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn có tỷ lệ hấp thụ cao cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Mục tiêu của doanh nghiệp là lợi nhuận nhưng lợi nhuận làm nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại kém rất xa. Đây là lý do khiến doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội. Ngoài ra, quỹ đất sạch đang rất thiếu cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Nếu doanh nghiệp phải đi giải phóng mặt bằng đây là vấn đề khó khăn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Chủ đầu tư có còn lách được luật?

Nghị định 49/2021/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành ngày 1/4/2021 để thay thế cho Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực kể từ ngày ký được cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và cả người dân trông đợi.

Nghị định 49 được đánh giá là sẽ tránh được tình trạng chủ đầu tư "lách luật" để "né" việc dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội.

Trước đây, quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Thực tế rất ít doanh nghiệp dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đô thị mà đều chọn hình thực nộp tiền (tại Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện việc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội). Tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I).

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nhà nước cũng có cơ chế dành ra quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, như quy định về dành 20% diện tích đất tại nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Có nghĩa là có 100 ha dự án nhà ở thương mại thì sẽ có 20 ha đất cho nhà ở xã hội. Nhưng do còn nhiều bất cập dẫn đến việc sử dụng quỹ đất này không hiệu quả, không tạo ra được nhà ở xã hội.

“Bộ Xây dựng đang rất nỗ lực để tháo gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá thấp cho người dân. Ở thời điểm hiện tại, việc rà soát lại quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là cần thiết. Việc hợp nhất các quy định sẽ giúp cho việc triển khai suôn sẻ, dễ dàng hơn. Đa phần doanh nghiệp đều chọn cách nộp tiền thay vì phải triển khai hoặc chây ì không triển khai dự án. Bởi như đã nói, cơ chế, chính sách đang thiếu đồng bộ và thông thoáng, chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Ngoài quỹ đất, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, vấn đề các chủ đầu tư không quan tâm nhiều đến việc xây dựng nhà ở xã hội vì quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội không có nhiều ưu đãi so với dự án nhà thương mại cũng là nút thắt cần tháo gỡ.