Nợ vay là vấn đề nan giải đối với DXG?

Mới đây, Chứng khoán DSC vừa có báo cáo phân tích về Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh với triển vọng từ mảng môi giới hồi phục ấn tượng và pháp lý dự án có dấu hiệu tích cực.

Theo DSC, vấn đề pháp lý các dự án của Đất Xanh đã và đang có những bước tiến tích cực sau khi được chính quyền địa phương hỗ trợ giải quyết vướng mắc. Điển hình, vào cuối năm 2023, dự án Gem Sky World đã được cấp phép kinh doanh hơn 2.300 lô đất nền (vốn là sản phẩm có khá nhiều vấn đề về pháp lý trong giai đoạn vừa qua). DSC kì vọng, 2 dự án DXH Riverside (TP. HCM) và Opal Luxury (Bình Dương) sẽ được đưa vào kinh doanh vào giai đoạn 2025-2026 khi đã đều hướng tới những bước pháp lý cuối cùng.

Ngay sau khi huy động thành công hơn 1.200 tỷ từ việc phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu vào cuối năm 2023, ban lãnh đại tiếp tục có kế hoạch nâng vốn mới để trả nợ và đầu tư thêm vào dự án trong năm 2024 với 2 phương án (1) Phát hành cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 24:5 (1.800 tỷ); (2) Phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu (1.800 tỷ). Mặc dù vậy, DSC đánh giá, với việc mới tăng vốn vào năm trước, khả năng tiếp tục phát hành trong năm nay là không cao.

Về bức tranh tài chính của DXG, doanh thu thuần trong quý 2/2024 đạt 1.126 tỷ đồng, tăng 58% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp tăng tới 86%, đạt 539 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu chủ yếu từ bán căn hộ và đất nền chiếm 67% tổng doanh thu, đạt 754 tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ.

Ngược lại, doanh thu tài chính của Đất Xanh sụt giảm tới 99% về mức 4,5 tỷ đồng do tập đoàn này không còn nhận được khoản lãi gần 316 tỷ đồng từ thanh lý đầu tư như trong cùng kỳ năm 2023. Kết quả, Đất Xanh ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý 2 đạt 94 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ.

6 tháng đầu năm, doanh thu Đất Xanh đạt 2.191 tỷ (+100% yoy), lợi nhuận trước thuế đạt 297 tỷ (+94% yoy). Trong đó, doanh thu mảng BĐS tương đương với cùng kì đạt 997 tỷ khi doanh nghiệp tiếp tục bàn giao các sản phẩm dự án Opal Skyline và Gem Sky World, doanh thu môi giới BĐS đạt 1.336 tỷ (+295% yoy) là động lực cho tăng trưởng của công ty.

Đây là dấu hiệu rất tích cực với mảng môi giới, cho thấy thanh khoản thị trường BĐS đang dần trở lại sôi nổi hơn, nhất là khi công ty con DXS đang có kế hoạch tuyển thêm 2.000 môi giới. Dựa trên kế hoạch kinh doanh năm 2024, DXG đã lần lượt hoàn thành 56% và 28% chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ.

Dễ thấy, so sánh với các doanh nghiệp tương đương trong ngành, DXG có tỷ lệ nợ vay/VCSH (D/E) trong nhóm thấp, tức có thể coi là đòn bẩy nợ vay không cao, nhưng khả năng thanh khoản về tiền mặt lại rất thấp dù mới tăng vốn thành công. Điều này là hệ quả của việc dòng tiền kinh doanh luôn trong tình trạng âm do dòng tiền bị chảy vào các khoản kí cược môi giới.

DSC cho rằng, đây có thể là một bất lợi, mặc dù không quá lớn của DXG so với các doanh nghiệp cùng ngành. Trong trường hợp không thể tăng vốn trong năm nay, việc chậm trả nợ là hoàn toàn có thể lặp lại, gây ảnh hưởng tới danh tiếng công ty.

Tóm lại, kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm tăng trưởng đúng với kì vọng của DSC trong báo cáo gần nhất, phản ánh sự hồi phục mạnh của mảng môi giới theo thanh khoản thị trường BĐS. Cụ thể, doanh thu đạt 2.191 tỷ (+100% yoy), lợi nhuận trước thuế đạt 297 tỷ (+94% yoy). DSC dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024 của Đất Xanh lần lượt đạt 4.121 tỷ và 433 tỷ.