Nhóm chủ sẽ rót thêm hơn 600 tỷ vào Bất động sản Phát Đạt

Bất động sản Phát Đạt có kế hoạch tăng vốn lên 10.524 tỷ đồng thông qua chào bán cho cổ đông, thưởng cổ phiếu, phát hành ESOP và phát hành riêng lẻ hoán đổi nợ. Trong đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu, nhóm ông Nguyễn Văn Đạt sẽ đầu tư thêm 638 tỷ để duy trì tỷ lệ sở hữu 47,5% vốn.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) thông báo đăng ký mua 51,5 triệu cổ phiếu PDR từ 21/5 đến 5/6. Mục đích giao dịch là thực hiện quyền mua cổ phiếu phát hành thêm để duy trì tỷ lệ sở hữu 38,34% vốn công ty, số lượng cổ phiếu dự kiến tăng từ 283,2 triệu đơn vị lên 334,7 triệu đơn vị.

Đồng thời, công ty có liên quan với Chủ tịch HĐQT – Công ty TNHH Phát Đạt Holdings cũng đăng ký mua 12,3 triệu cổ phiếu để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu 9,15% tại công ty sau tăng vốn. Số lượng cổ phiếu tăng từ 67,6 triệu đơn vị lên 79,9 triệu đơn vị.

BĐS Phát Đạt đang triển khai phương án chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp. Theo đó, nhóm Chủ tịch HĐQT sẽ phải chi khoảng 638 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ sở hữu 47,5% tại công ty sau tăng vốn.

Ông Lê Quang Phúc, Thành viên HĐQT cũng đăng ký mua 148.690 cổ phiếu theo quyền mua để duy trì tỷ lệ sở hữu 0,11%, tương đương với số tiền chi ra gần 1,5 tỷ đồng.

Bất động sản Phát Đạt muốn huy động 1.343 tỷ đồng để tài trợ cho dự án đầu tư phát triển khu đô thị phân khu 2 và 9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định; dự án khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh; dự án khu trung tâm tương mại dịch vụ khách sạn cao cấp; 2 dự án khu nhà ở khu phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2.

Ngoài ra, công ty còn nhiều phương án phát hành khác với tổng cộng 313,6 triệu cổ phiếu để tăng vốn lên 10.524 tỷ đồng. Đó là phát hành tối thiểu 14,6 triệu cổ phiếu ESOP 2024 giá 12.000 đồng/cp, thưởng 131 triệu cổ phiếu cho cổ đông tăng vốn từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.

Cuối cùng, công ty có khoản vay ngoại tệ 30 triệu USD với ACA Vietnam Real Estate III LP được giải ngân vào 2022. Đây là khoản vay tín chấp có thể chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông. Theo thỏa thuận ban đầu, giá chuyển đổi 119.879 đồng/cp. Tuy nhiên, sau 2 năm với nhiều thăng trầm, giá hoán đổi được chốt là 20.000 đồng/cp, số lượng cổ phiếu phát hành thêm để hoán đổi 34 triệu đơn vị.

Dừng tham vọng đa ngành, tập trung vào phát triển dự án BĐS

Năm 2023 là năm khó khăn với Phát Đạt do có khoản nợ trái phiếu 2.510 tỷ đồng, được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông và dự án. Giai đoạn cuối năm 2022, cổ phiếu PDR lao dốc, ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT đã bị bán giải chấp hàng triệu đơn vị.

Do vậy, ban lãnh đạo Phát Đạt đã tìm mọi cách để giải quyết nợ trái phiếu như thu hẹp hạng mục đầu tư, thu hồi nợ, phát hành hơn 67 triệu cổ phiếu riêng lẻ và bán các khoản đầu tư.

Tính đến cuối quý I, công ty có dự nợ vay 3.542 tỷ đồng là vay ngân hàng và các bên khác, không còn nợ trái phiếu. Trong đó, có 385 tỷ đồng vay các cá nhân và tổ chức được đảm bảo bằng 30,7 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông.

Phát Đạt từng theo đuổi mô hình đa ngành nhưng qua biến cố 2022 – 2023, công ty đã quyết định thoái vốn khỏi mảng khu công nghiệp và bán lẻ. Đó là chuyển nhượng 99,8% quyền sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát đạt thu về khoản lợi nhuận 415 tỷ đồng, bán một phần vốn Công ty cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ bất động sản Phát Đạt (Phatdat Realty). Qua đó, Phát Đạt không duy trì mô hình đa ngành mà tập trung vào lĩnh vực phát triển dự án bất động sản.

Vào năm 2015, Phát Đạt từng hé lộ chiến lược đầu tư vào các dự án BT, BOT đầy tham vọng, qua đó có thể đổi lấy các quỹ đất đẹp, vị trí trung tâm phục vụ cho mục tiêu phát triển dài hạn. Như dự án đầu tư xây dựng mới Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng (số 8, Võ Văn Tần, quận 3) quy mô 1,4 ha, tổng đầu tư 1.953 tỷ đồng. Công ty kỳ vọng có thể đổi được 2 khu đất vàng tại quận 1, TP.HCM là khu đất 2.342 m2 tại 257 Trần Hưng Đạo và khu đất 902 m2 tại 3 – 3 Bis Phan Văn Đạt và các quỹ đất khác. Dự án bệnh viện chấn thương chỉnh hình, Bình Chánh tổng đầu tư 2.000 tỷ đồng để đổi lấy khu đất 4 ha tại TP.HCM. Phát Đạt cũng muốn tham gia vào các dự án BT hạ tầng với tổng đầu tư khoảng 21.600 tỷ đồng như dự án cầu Thủ Thiêm 4 nối khu đô thị Thủ Thiêm và đường Nguyễn Văn Linh (quận 7), dự án xây dựng đường Vành đai 1 (từ quốc lộ 1 đến đường Nguyễn Văn Linh)…

Tuy nhiên, mới đây dự án được Phát Đạt đặt nhiều kỳ vọng nhà thi đấu Phan Đình Phùng đã bị TP.HCM thu hồi để chuyển sang đầu tư công. Công ty theo đuổi dự án từ 2015 và chi phí xây dựng cơ bản dở dang bỏ ra theo BCTC quý I là 77 tỷ đồng. Bệnh viện chấn thương chỉnh hình cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chi phí bỏ ra khoảng 8 tỷ đồng.

Điểm rơi lợi nhuận vào nửa cuối năm

Lãnh đạo công ty nhìn nhận năm 2024 là năm bản lề, là giai đoạn tốt để tái khởi động các mục tiêu lớn. Tính đến cuối 2023, tổng quỹ đất của công ty là 4.266,7 ha, riêng Quảng Ngãi 3.113,3 ha (khu đô thị phức hợp Bình Châu, Bình Tân Phú 2.409 ha). Trong đó, có ít nhất 6 dự án lớn hội tụ đủ điều kiện để đưa ra thị trường, tổng giá trị doanh thu khoảng 40.000 tỷ đồng trong thời gian tới.

Năm nay, doanh nghiệp tập trung đẩy mạnh 4 dự án gồm Thuận An, Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh và Poulo Condor. Công ty dành nửa đầu năm để hoàn thiện sản phẩm và chiến lược bán hàng, cuối quý II mới bắt đầu triển khai bán hàng, tung sản phẩm ra thị trường.

Theo đó, công ty đặt mục tiêu doanh thu 2.982 tỷ đồng, giảm 6% so với 2023; lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng, tăng 29%. Trong quý I, doanh nghiệp đem về 161 tỷ đồng doanh thu và 53 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT khẳng định kế hoạch kinh doanh năm nay hoàn toàn có cơ sở. Trong đó, trọng tâm là dự án Bắc Hà Thanh, dự kiến tháng 5 và 6 sẽ hoàn thành tiền sử dụng đất và đủ điều kiện bán hàng. Doanh thu – lợi nhuận sẽ được ghi nhận trong 2 quý cuối năm.

Vào ngày 12/5, Phát Đạt và Realty Holdings đã ký hợp tác chiến lược toàn diện cam kết bán và mua toàn bộ sản phẩm dự án khu phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) và khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định). Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2 có tổng diện tích 4,46 ha bao gồm Thuận An 1 (1,81 ha) và Thuận An 2 (2,65 ha), cung ứng 5.970 sản phẩm. Dự án khu đô thị Bắc Hà Thanh có tổng diện tích 43,16 ha với tổng số lượng sản phẩm 1.422 sản phẩm