Nhìn lại để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai: Hoang vắng đất... có chủ

Trong khi nguồn tài nguyên đất trên địa bàn TPHCM ngày càng khan hiếm, nhiều người dân không tìm được nơi “an cư” thì không ít nhà, đất có chủ lại hoang vắng.

Cỏ dại và cây xi măng

Đi một vòng các huyện Hóc Môn, Củ Chi và TP Thủ Đức, không khó để nhìn thấy nhiều khu đất trống, rộng lớn được chủ nhân xây tường bao quanh hay trồng các trụ bê tông rồi kéo dây kẽm gai, rào lại, để đó. Trên đường Bùi Thị Điệt, xã Phạm Văn Cội, huyện Củ Chi có nhiều khu vườn được rào như vậy. Một người dân ở đây cho biết: “Chủ những khu vườn này chủ yếu sống ở các quận nội thành, lâu lâu mới thấy xuất hiện. Họ mua đất như của để dành, một số khác thì mua đầu tư, chờ lên giá là bán”. Trên đường Dương Công Khi, huyện Hóc Môn, đi sâu vào các con hẻm cũng có rất nhiều khu đất được rào cẩn thận, song bên trong chỉ có cỏ mọc um tùm.

Theo thống kê của Sở TN-MT TPHCM, hiện nay diện tích đất nông nghiệp ở các huyện ngoại thành đang bị bỏ hoang hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tăng nhanh, bình quân trên 1.100ha mỗi năm. Trong đó, tại các huyện như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh có trên 3.000ha đất nông nghiệp bỏ hoang vì bị quy hoạch trong các dự án “treo” hoặc chủ đất không trồng trọt. Ngoài ra, không ít đất nông nghiệp của người dân tại đây phải bỏ hoang do bị ô nhiễm nặng nề từ chất thải công nghiệp chưa được xử lý theo quy định của nhiều xí nghiệp sản xuất đóng trên địa bàn. Đây là hậu quả của một thời kỳ, cách nay gần 20 năm, không quản lý chặt chẽ việc di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường từ nội thành ra. Đáng lẽ các cơ sở này phải được hỗ trợ chuyển đổi công nghệ và phải vào các khu công nghiệp sản xuất để được xử lý chất thải tập trung, nhưng họ di dời tự phát ra các huyện ngoại thành. Nhiều cơ sở còn chọn xây nhà, xưởng dọc các sông, kênh để tiện giao thông; hậu quả là không chỉ gây ô nhiễm môi trường cho đất mà còn gây ô nhiễm cho nhiều sông, kênh tại đây.

Hiện các ban ngành chức năng TPHCM đang tăng cường kiểm tra, xử lý triệt để hành vi gây ô nhiễm môi trường của các nhà máy, xí nghiệp nằm dọc các sông, kênh rạch ngoại thành. Nỗ lực này đáng ghi nhận, nhưng tình trạng ô nhiễm đã diễn ra nhiều năm nên việc khôi phục hoạt động nông nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Đất nông nghiệp vẫn đang bị bỏ hoang ngày càng nhiều.

Những khu đô thị vắng bóng người

Theo Sở TN-MT TPHCM, số lượng khu dân cư, khu đô thị (KĐT) mới xây dựng xong nhưng không có hoặc có rất ít người đến ở lên đến hàng trăm. Chẳng hạn như khu dân cư Khang An quy mô 350 biệt thự, nhà phố tại phường Phú Hữu (TP Thủ Đức) có gần trăm căn nhà đã xây xong phần thô nhưng ngưng, để đó cả chục năm trời. Dự án khu đô thị Đông Tăng Long (phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức) được khởi công xây dựng từ năm 2005, do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm, dự án được kỳ vọng sẽ là một KĐT hiện đại ở khu vực phía Đông thành phố này vẫn trong tình trạng hoang vắng.

Khu dân cư 13A thuộc KĐT Nam thành phố, do Công ty CP Xây dựng công trình và Đầu tư địa ốc Hồng Quang làm chủ đầu tư, có diện tích 378.000m². Dự án được triển khai đầu tư cách nay hơn 15 năm, với hy vọng sẽ trở thành khu dân cư đầy đủ tiện nghi, có trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi… Vào những năm 2007-2008, khi cơn sốt đất bùng phát, khu vực này trở thành điểm nóng về giao dịch nhà đất. Những chung cư còn trên giấy nhưng được giao dịch với giá 40-50 triệu đồng/m². Trở lại khu vực trên, hiện nay toàn khu chỉ có vài nhà được xây kiên cố… Nhiều nơi, cỏ mọc cao đến hơn 2m, những con đường nội bộ đã xuống cấp lồi lõm. Chị Chi, một cư dân ở đây cho biết, ban đêm ít ai dám ra đường do quá vắng. Theo chính quyền địa phương, khu dân cư này ít người dân đến ở, phần vì hạ tầng vừa thiếu, vừa chưa đồng bộ; phần vì nhiều người chỉ mua đầu tư, chờ giá lên để chuyển nhượng, không có nhu cầu ở.

Khu dân cư 13A chỉ là một trong nhiều khu của KĐT Nam TPHCM. Toàn bộ KĐT Nam thành phố có quy mô 2.975ha, nằm trên địa bàn hai huyện Bình Chánh, Nhà Bè và hai quận 7, 8, được Thủ tướng Chính phủ giao đất từ năm 1996. Việc để hoang hóa đất đai, thậm chí cả các KĐT mới được xây dựng bài bản, không chỉ lãng phí tài nguyên đất mà còn làm cho bộ mặt đô thị nhếch nhác, méo mó.

Chậm đền bù, tất cả đều thiệt

Hiện nay, một trong những điểm nghẽn chính trong đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… tại TPHCM cũng như nhiều tỉnh, thành khác chính là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Đầu năm 2021, Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình giao thông đô thị TPHCM cho biết, trong 75 dự án đang quản lý thì có 28 dự án đang chờ mặt bằng, 29 dự án đang thi công nhưng còn vướng mặt bằng nên tiến độ rất chậm.

Vướng mặt bằng thi công không chỉ làm chậm tiến độ mà còn làm cho dự án bị đội vốn lên gấp nhiều lần. Dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội chủ yếu do vướng mặt bằng thi công ở khu vực đường song hành nhiều năm trời nên đã đội vốn lên gần gấp đôi. Hay như các đoạn còn lại của đường Vành đai 2 TPHCM, cũng do vướng mặt bằng thi công mà nhiều nhà thầu đã phải “chịu trận” tiền lãi vay vốn phát sinh thêm do phải tạm ngưng thi công hàng tỷ đồng… Trước mắt, doanh nghiệp bị thiệt, nhưng về lâu dài Nhà nước cũng bị thiệt do công trình chậm được đưa vào hoạt động. Các hoạt động kinh tế, xã hội nối tiếp chắc chắn bị ảnh hưởng. Còn với người dân chưa chịu bàn giao mặt bằng cũng khó có thể an cư.

Năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 27 cho phép TPHCM thí điểm áp dụng cơ chế, quy trình đặc biệt để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất. Văn bản này được cho rằng sẽ là một trong những giải pháp quan trọng giúp tháo gỡ những khó khăn trên. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, để giải quyết căn cơ thì cần có thêm nhiều giải pháp, thậm chí phải xem xét lại cả pháp luật về xây dựng, quy hoạch… Bởi lẽ trên thực tế có rất nhiều đất đai của người dân “bị” quy hoạch công trình công cộng trong một thời gian dài. Người dân không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, không thể xây dựng nhà (nếu xây, sửa phải cam kết không được bồi thường). Do khu vực bị quy hoạch nên chính quyền địa phương cũng không tập trung đầu tư cải tạo… Vì thế giá trị nhà, đất của người dân lúc tính giá đền bù không cao so với nhiều nơi khác được quy hoạch là KĐT. Người dân không đồng ý với giá đền bù làm cho công tác đền bù bị kéo dài. Và như thế, nếu tính đúng, đủ…, tất cả đều thiệt.