MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản Vùng TP.HCM mở rộng 2021

Thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM từ lâu không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương - Đồng Nai. Bà Rịa Vũng Tàu - Long An và thậm chí những năm gần đây còn ra đến Bình Phước, Bình Thuận dù không trực tiếp giáp ranh với TP.HCM.

Trong 3 năm qua thị trường bất đôngh sản (BĐS) nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận này luôn có sự liên kết chặt chẽ, sự đồng hành, tung hứng và hỗ trợ, cũng như được coi là bù đắp cho nhau. Nếu như 2020 Thị trường BĐS TP.HCM có sự suy giảm ở tất cả các phân khúc thì các tỉnh kế bên ngay lập tức có sự sôi động tiếp sức ở mỗi phân khúc như để bù đắp những thiếu hụt của thị trường.

Đáng chú ý là Quyết định 2076 –QĐ-TTg của Thủ tưởng Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2017 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 với tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404 km. Phạm vi vùng Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính Thành phố Hồ Chí Minh và 07 tỉnh lân cận là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang

Cũng trong giai đoạn này (thực tế thì đã có sự chuẩn bị từ trước đó 2 - 3 năm) thì các chủ đầu tư lớn bắt đầu làn sóng lập các dự án lớn tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Vậy làm thế nào để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS các tỉnh giáp ranh TP.HCM một cách ổn định và bền vững góp phần vào sự phát triển của cả vùng đô thị TP.HCM. Trước hết cần nhìn nhận lại hiện trạng và triển vọng của thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, những yếu tố tác động trực tiếp và thách thức đến sự phát triển thị trường BĐS khu vực này.

Hiện trạng thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh giáp ranh

Bên cạnh phân khúc BĐS công nghiệp, trước đây nói đến thị trường BĐS nhà ở các tỉnh giáp ranh người ta chỉ nghĩ đến phân lô bán nền. Sự sôi động của các phân khúc đất nền không chỉ ở nguồn cung mới mà còn ở sức hấp thụ. Có thể thấy rằng khi có dự án thì mức tiêu thụ rất tích cực, thường là gần như hết 90% sau mỗi đợt ra hàng.

Bảng tổng hợp nguồn cung mới đất nền dự án

*Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam.

*Ghi chú: Số lượng chỉ tính theo dự án được công bố chính thức và không tính loại hình phân lô hộ lẻ hoặc dự án nhỏ dưới 2 - 3ha.

Trước đây nói đến thị trường các tỉnh giáp ranh là nói đến đất nền phân lô. Thế nhưng trong 2 - 3 năm qua, các tỉnh giáp ranh đã phát triển đầy đủ hết các phân khúc BĐS từ nhà phố biệt thự đến căn hộ. Hiện nay không khó để kiếm các dự án căn hộ hoặc nhà phố/biệt thự tại các tỉnh Long An – Đồng Nai – BRVT – Bình Dương dù mua để ở hay để đầu tư.

Ngoài ra, một số dự án căn hộ ở một vài địa phương có vị trí đặc biệt đã bắt đầu tiệm cận với mức giá căn hộ ở TP.HCM. Ví dụ như căn hộ ở Bình Dương trước 2019 thì khoảng 18 – 25 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã có những dự án quy mô, chất lượng tiêu chuẩn và mức giá khoảng từ 30 – 40 triệu đồng/m2, tương đương mức giá của những căn hộ hạng B ở TP.HCM.

Nguồn cung các phân khúc Quý 1/2021

*Nguồn: Bộ phận R&D – DKRA Vietnam.

Triển vọng thị trường

Mới đây ngày 11/09/2020 Chính phủ ban hành Nghị quyết 128/CP về các giải pháp đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm trên cả nước, trong đó Vùng KTTĐ phía Nam tập trung vào sản xuất, lắp ráp các sản phẩm điện, điện tử; công nghiệp chế biến chế tạo; kinh tế số; tài chính ngân hàng; bất động sản.Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh.

Yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh

Đứng trước tiềm năng phát triển của các tỉnh/thành, thị trường địa ốc sôi động phát triển luôn là thị trường có phản ứng nhanh nhạy nhất khi có những thông tin về các yếu tố tác động cho sự phát triển đó.

Đặc biệt ngành du lịch phát triển mạnh trong giai đoạn 2016 - 2019 vừa qua (tăng trưởng trung bình ước tính 22.7%/năm) cũng đã tác động mạnh mẽ đến BĐS Du lịch và Nghỉ dưỡng. Dự kiến trong khoảng 3 năm nữa thì sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước covid. Tiềm năng du lịch VN dự kiến có thể lên đến 30 triêu lượt khách quốc tế và hàng trăm lượt khách nội địa trong giai đoạn 2025.

Đứng trước tiềm năng triển vọng phát triển, bất kỳ một chủ đầu tư từ doanh nghiệp lớn đến nhà đầu tư cá nhân đều mong muốn có được lợi ích bao gồm cả về xã hội và lợi nhuận đầu tư. Đó là: kỳ vọng một sự cải thiện về hạ tầng giao thông cho cả vùng TP.HCM; xu hướng sống xa trung tâm thành phố bị nén quá tải hoặc một căn nhà thứ hai với Tiện ích, cảnh quan, môi trường sống cho những khu đô thị mới; Đặc biệt quan trọng và là ưu tiên hàng đầu là tìm kiếm được bất động sản với mức giá phù hợp, tiềm năng gia tăng lợi nhuận.

Những thách thức

Mặc dù có những tiềm năng triển vọng rất lớn và những yếu tố tác động để thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP.HCM có nhiều hấp dẫn và sôi động, nhưng bên cạnh đó cũng không ít các thách thức cho cả chính quyền/cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cho cả thị trường BĐS nói chung.

Làm gì để phát triển thị trường BĐS các tỉnh bền vững?

Trước hết là Quy hoạch. QH đô thị, dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (lao động, công việc - nhà ở - tiện ích xã hội, chú ý đến nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập khiêm tốn), xác định các đô thị vệ tinh có tính chất hỗ trợ/giải tỏa cho TP.HCM cũng là để phát triển đô thị của các tỉnh thành xung quanh. Mới đây Chính phủ có Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2020 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021 - 2030, trong đó có mục tiêu nâng cấp một số đô thị của khu vực vùng TP.HCM từ loại III hiện nay lên loại II trong giai đoạn 2021 - 2025 hoặc từ loại V lên loại IV giai đoạn 2025 - 2030.