Nhà vừa túi tiền như 'pháo hoa vội tàn', nguồn cung bất động sản tiếp tục lệch pha nghiêm trọng

Trong bối cảnh tiến độ triển khai mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn ì ạch, nguồn cung nhà vừa túi tiền mất tích, thì các dự án mở bán mới hầu hết đều có mức giá trên dưới 100 triệu đồng/m2, khiến thị trường bất động sản tiếp tục lệch pha cung cầu nghiêm trọng.

Những ngày đầu tháng 6, thông tin về dự án Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land liên tục thu hút sự quan tâm, khi dự kiến tung ra thị trường hơn 2.000 căn hộ trên địa bàn TP. Thủ Đức (TP. HCM). Không chỉ bởi quy mô, dự án đang gây dư luận trái chiều bởi mức giá cao vọt.

Lệch pha cung cầu ngày càng lớn

Cụ thể, Eaton Park tọa lạc trên mặt tiền đường Mai Chí Thọ, có tổng diện tích khoảng 3,77ha, với 6 tòa, đã được khởi công phần ngầm giai đoạn 1 vào ngày 26/3/2024. Tổng mức đầu tư phát triển dự án này dự kiến 1,1 tỷ USD (khoảng 27.940 tỷ đồng).

Dự kiến, chủ đầu tư gốc Malaysia sẽ bàn giao sản phẩm từ năm 2027, giá căn hộ bình quân ở mức 130-135 triệu đồng/m2. Dù có vị trí đắc địa, song mức giá này sau khi được công bố đã gây tranh cãi trái chiều bởi cao hơn 5-8% so với giá thăm dò thị trường (rumor), theo Avison Young.

Khảo sát tại các dự án lớn nằm trong bán kính 2 km so với đường Mai Chí Thọ, như The Sun Avenue, D’Lusso, Lexington Residence... đang có mức giá chuyển nhượng bình quân 55-100 triệu đồng/m2.

Không chỉ ở TP. HCM, ngay cả với thị trường tỉnh, nhiều dự án ra mắt gần đây cũng xác lập mặt bằng giá bán mới. Đơn cử, tại Bình Dương, dự án Sycamore của Capital land cũng đưa ra mức giá bán trung bình từ 100 - 120 triệu đồng/m2 với các căn nhà phố liền kề và song lập.

Các dự án mới tung ra với mức giá trên dưới 100 triệu đồng/m2 gây tranh cãi trái chiều, người cho là hợp lý, người đánh giá cao bất thường. Tuy nhiên, nó chỉ ra một thực tế là các dự án giá cao vẫn đang áp đảo các dự án giá vừa túi tiền, khiến nguồn cung thị trường tiếp tục lệch pha nghiêm trọng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong tháng 5/2024, nguồn cung mới nhà ở có sự sụt giảm rất mạnh, chỉ bằng khoảng 38,5% của tháng 4, phần lớn đến từ phân khúc căn hộ trung và cao cấp.

Các dự án mở bán mới trong kỳ chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp trở lên góp phần làm tăng mức giá bán bình quân tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ...

Đáng chú ý, trong tháng 6, một số dự án cao cấp, hạng sang sẽ được mở bán chính thức, trong khi nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp ngày càng hạn chế, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội chưa được cải thiện về tiến độ nên mặt bằng giá dự báo sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Cách nào tăng cung, giảm giá nhà?

Cũng cho thấy những con số khá tương đồng về cán cân cung cầu thị trường bất động sản, báo cáo của chuyên trang Batdongsan mới đây cho thấy, trong tháng 4 vừa qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng từ 3-12%, giá chung cư tại TP. HCM cũng tăng 1-5% so với tháng trước đó.

Nếu giá căn hộ Hà Nội tăng do sốt nóng trên thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá căn hộ TPHCM lại là do nguồn cung mới nghiêng về hàng cao cấp, hạng sang khiến mặt bằng giá trung bình bị đội lên.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, giới chuyên gia liên tục kêu gọi đẩy nhanh các giải pháp cởi trói pháp lý cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung, hạ cơn sốt trên thị trường. Một trong những giải pháp đang được kỳ vọng là Chính phủ đã đề nghị xây dựng Nghị định thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại trong 5 năm, từ ngày 1/1/2025.

Theo đó, 3 loại đất thực hiện dự án thí điểm gồm: Đất thuộc đô thị; khu quy hoạch phát triển đô thị đã được duyệt; đất của doanh nghiệp đã thu tiền sử dụng, thuê đất hoặc của cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, không phù hợp với quy hoạch. Đồng thời dự án thí điểm phải phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, phải có trong kế hoạch phát triển tại địa phương và được chấp thuận về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận, nếu nghị định trên được thông qua sẽ là tin vui đối với thị trường bất động sản, bởi thời gian qua có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng vì chủ đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

Điển hình, tại TP. HCM hiện có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn không được công nhận chủ đầu tư.

“Việc mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại sẽ bảo đảm quyền của nhà đầu tư, làm tăng nguồn cung. Việc tăng cung sẽ phát huy vai trò điều tiết thị trường, buộc các chủ đầu tư phải tự cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo tín hiệu của thị trường, để dần khắc phục tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền, giúp những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có cơ hội mua được nhà”, vị đại diện HoREA phân tích.