Nhà ở xã hội "mắc kẹt" vì vốn?

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực cho thị trường, nhưng doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn ưu đãi. HoREA đề xuất mở thêm kênh vay và hạ lãi suất mua nhà từ 6,6% xuống 4,8%/năm.

Bài toán vốn đang tác động đồng thời tới chi phí phát triển dự án, khả năng mở rộng nguồn cung và sức mua của nhóm thu nhập thấp.

Theo HoREA, nguồn vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội hiện chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Một đề xuất đáng chú ý là cho phép chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất cơ chế này trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Một hướng khác là mở quyền tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tham gia, với mức lãi suất 6,1%/năm dành cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo HoREA, đến nay hầu như chưa có chủ đầu tư nhà ở xã hội nào vay được ở mức lãi suất này. Một số doanh nghiệp vẫn phải sử dụng vốn thương mại với lãi suất có trường hợp lên tới 14%/năm.

Khoảng cách lãi suất tạo ra khác biệt đáng kể về chi phí tài chính. Với một dự án sử dụng lượng vốn lớn và thời gian triển khai kéo dài, chi phí vay cao có thể làm tăng tổng chi phí đầu tư, gây sức ép lên hiệu quả dự án và tiến độ triển khai. Đây cũng là lý do nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất hay thủ tục pháp lý mà còn vào khả năng huy động vốn.

Ở phía người mua, lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện được nêu ở mức 6,6%/năm. Ngân hàng Nhà nước trước đó đề xuất mức 5,4%, nhưng HoREA cho rằng vẫn còn cao đối với nhóm thu nhập thấp và kiến nghị giảm xuống 4,8%/năm.

Trong khi đó, số liệu đến hết tháng 5/2026 cho thấy chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng mới giải ngân khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương khoảng 8,5% quy mô chương trình. Điều này cho thấy bài toán không đơn thuần nằm ở quy mô vốn, mà còn ở nguồn cung dự án đủ điều kiện và khả năng hấp thụ vốn.

HoREA đồng thời đề xuất giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cho thuê. Nếu được triển khai đồng bộ, chính sách này có thể tác động trực tiếp đến cấu trúc chi phí và động lực tham gia của doanh nghiệp.