MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nhà ở xã hội: Cánh cửa hẹp giữa kỳ vọng và thực tế

Hệ thống pháp luật dần được hoàn thiện đã mở đường cho dòng vốn đầu tư chảy vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền – lĩnh vực từng bị bỏ ngỏ suốt thời gian dài. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ đến năm 2030 không chỉ là kỳ vọng mang tính biểu tượng, mà là phép thử thực chất cho năng lực điều phối chính sách của Nhà nước, sự nhập cuộc nghiêm túc của doanh nghiệp và vai trò chủ động của hệ thống tín dụng.

Thực tế phũ phàng tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội cho thấy, giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa vời với người trẻ dưới 35 tuổi – nhóm dân số chỉ vừa tích lũy khoảng một thập kỷ thu nhập. Trong khi đó, giá nhà đã tăng với tốc độ chóng mặt, hoàn toàn vượt xa mức tăng thu nhập trung bình. Báo cáo từ Savills cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2024 đã nhảy vọt tới 33% so với cùng kỳ, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 8,6% – một khoảng cách ngày càng giãn rộng giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả.

Chưa kịp tích lũy đã bị giá nhà bỏ lại phía sau, nhiều cặp vợ chồng trẻ buộc phải vay mượn quá sức – gánh nặng tài chính đè nặng lên vai khiến họ "đuối sức" ngay giữa hành trình lập nghiệp. Theo các chuyên gia, khoản vay thế chấp an toàn chỉ nên chiếm khoảng 1/3 thu nhập thay vì 50% như hiện nay. Bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills TP.HCM khuyến nghị: hạn mức vay hợp lý nên giới hạn ở mức tối đa 50% giá trị tài sản, nhằm hạn chế rủi ro tài chính và giữ vững ổn định tâm lý dài hạn cho người vay.

Bài toán nan giải giữa đô thị hóa và khan hiếm nhà ở phù hợp

Tốc độ đô thị hóa chóng mặt cùng với dòng người đổ về thành phố để mưu sinh đã đẩy nhu cầu nhà ở tăng vọt. Thế nhưng, nguồn cung căn hộ tầm trung lại khan hiếm do vướng mắc pháp lý và thiếu quỹ đất phát triển. Không có sự hậu thuẫn từ gia đình hoặc những gói tín dụng phù hợp, người trẻ khó lòng bám trụ tại các thành phố lớn. Giấc mơ an cư vì thế bị gác lại, nhường chỗ cho lựa chọn thuê trọ dài hạn hoặc sống chung nhiều thế hệ.

Trước thực trạng ấy, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng thiết kế những chính sách tín dụng đặc thù, tập trung vào đối tượng mua nhà lần đầu. Bà Hương cho rằng, thời hạn vay cần kéo dài từ 20 đến 30 năm – tương đương với chu kỳ lao động – để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Tuy nhiên, người mua cũng cần tỉnh táo trước những lời mời gọi “ưu đãi lãi suất” từ các dự án thiếu pháp lý rõ ràng, tránh sa vào cái bẫy tài chính dai dẳng chỉ vì nóng lòng có chốn đi về.

Tín hiệu tích cực từ chính sách – cơ hội cho người thu nhập thấp

Giữa bức tranh u ám ấy, vẫn le lói những gam màu hy vọng đến từ chính sách và hạ tầng. Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật – từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở đến Luật Kinh doanh Bất động sản – đang mở ra cánh cửa đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ xã hội đến năm 2030 không chỉ mang tính biểu tượng, mà còn là bước đi chiến lược trong lộ trình đảm bảo an sinh bền vững.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như Metro tại TP.HCM và Hà Nội đang dần hình thành hành lang giãn dân hợp lý, giúp người lao động tiếp cận vùng ven với chi phí thấp hơn mà vẫn đảm bảo khả năng kết nối giao thông thuận tiện.

Tuy vậy, một vấn đề vẫn còn bỏ ngỏ: chính sách tín dụng hiện nay gần như đang "bỏ quên" nhóm người vay trên 45 tuổi – đối tượng có thu nhập trung bình và vẫn nuôi dưỡng khát vọng an cư. Nếu chỉ tập trung hỗ trợ nhóm dưới 35 tuổi, hệ thống tín dụng sẽ vô tình tạo ra một khoảng trống bất công trong tiếp cận nhà ở. Bà Hương cho rằng, cần có thiết kế linh hoạt hơn: những gói vay đa tầng, phân theo độ tuổi, thu nhập và hoàn cảnh – thay vì giới hạn cứng nhắc theo độ tuổi hành chính.

Chính sách tín dụng đúng hướng – lợi ích lan tỏa toàn thị trường

Một khi dòng vốn tín dụng được khơi thông đúng chỗ, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự hồi phục bền vững từ gốc rễ: nhu cầu ở thực được đáp ứng, thanh khoản doanh nghiệp cải thiện, hàng tồn được giải phóng, và đặc biệt – niềm tin của người mua được khôi phục. Đó không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là câu chuyện của công bằng xã hội, của khát vọng an cư lạc nghiệp – nền tảng cho sự phát triển lâu dài của bất kỳ quốc gia nào.