Nhà nước định giá đất, giá nhà sẽ giảm?

Cơ chế xác định giá đất đang được định hướng chuyển từ cách tiếp cận “chạy theo” thị trường sang sử dụng dữ liệu, phương pháp khoa học và hệ số điều chỉnh. Giới chuyên gia kỳ vọng thay đổi này có thể giúp doanh nghiệp dự báo chi phí tốt hơn, qua đó tạo thêm dư địa cho giá nhà.

Giá đất chỉ là một cấu phần trong tổng chi phí bất động sản. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cách xây dựng bảng giá, hệ số K và quá trình triển khai tại từng địa phương.

Nghị quyết số 21-NQ/TW đánh dấu sự chuyển đổi từ xác định giá đất theo biến động thị trường sang mô hình Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu khoa học. Trung ương sẽ ban hành tiêu chí khung và phương pháp xác định giá đất, trong khi các địa phương quyết định giá đất cụ thể thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K). Cơ quan tài chính địa phương sẽ quản lý giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến để thực hiện các thay đổi này.

Tiền sử dụng đất có thể chiếm 50-60% tổng chi phí phát triển một số dự án bất động sản, do đó cơ chế định giá mới tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Theo ước tính của chuyên gia, nếu doanh nghiệp có thể dự báo chi phí tiền sử dụng đất ở mức ổn định từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, sẽ tăng khả năng lập kế hoạch tài chính chính xác hơn. Hệ số điều chỉnh được đề xuất không nên vượt quá 2 lần bảng giá đất nhằm hạn chế biến động quá lớn.

Ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng và dự án phát triển đô thị sẽ chịu tác động trực tiếp. Doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và cơ quan tài chính địa phương phải thích ứng với cơ chế định giá mới. Hiện nay, cách xác định giá đất vẫn mang tính định tính cao, phụ thuộc vào đánh giá của cơ quan thẩm định. Cơ chế mới kỳ vọng tăng tính minh bạch và giảm rủi ro do lựa chọn giá cao để tránh trách nhiệm.

Liệu các địa phương sẽ tuân thủ khung tiêu chí trung ương hay vẫn có xu hướng chạy theo giá thị trường? Hệ số K cụ thể sẽ được điều chỉnh như thế nào để phản ánh lợi thế thương mại của từng vị trí? Khi nào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thông qua và bảng giá đất cụ thể sẽ được ban hành? Việc kết nối dữ liệu đất đai-thuế-công chứng-ngân hàng sẽ được triển khai theo lộ trình nào?