Nguyên nhân khiến gần 200 chung cư ở TPHCM chưa có ban quản trị

Hiện tại, TPHCM đang có 197 chung cư chưa có ban quản trị. Nguyên nhân, đây là những chung cư cũ, thấp tầng, số lượng căn hộ ít nên chỉ hoạt động theo mô hình tự quản. Số khác do chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị lần đầu nhưng không thành công.

Nhiều tranh chấp

Theo báo cáo của UBND TPHCM, trên địa bàn hiện có 1.635 chung cư, gồm 744 chung cư xây trước năm 1994 và 891 chung cư xây từ năm 1994 đến nay. Trong đó có 1.059 chung cư phải thành lập ban quản trị, nhưng đến nay mới chỉ có 862 chung cư có ban quản trị. Trong số 197 chung cư chưa có ban quản trị, có 41 chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập được ban quản trị.

Nguyên nhân do các chung cư này là chung cư cũ, thấp tầng, số lượng căn hộ ít nên chỉ hoạt động theo mô hình tự quản. Số khác do chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị lần đầu nhưng không thành công.

Về kinh phí bảo trì, hiện đã có 401 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì và 227 chung cư chưa bàn giao kinh phí, trong đó có 43 chung cư đang tranh chấp kinh phí bảo trì. Nguyên nhân vì chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không bàn giao cho ban quản trị theo quy định.

Thậm chí, có chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị chưa thống nhất với nhau về số liệu kinh phí bảo trì hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu trong nhà chung cư dẫn đến việc không thống nhất được số liệu kinh phí bảo trì cần phải bàn giao.

UBND TPHCM nhận định việc quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn còn xảy ra nhiều tranh chấp. Nguyên do quy định pháp luật chưa quy định việc xác định rõ phần diện tích sử dụng chung, sở hữu chung trong hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án. Mặt khác, việc xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe và một số hành vi vi phạm chưa được quy định (chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì, không đóng phí quản lý vận hành...).

Hơn 63.000 căn nhà chưa có sổ hồng

Tính đến hết tháng 2/2023, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã cấp hơn 110.000 sổ hồng cho 398 dự án nhưng còn 63.494 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, có 37.421 căn nhà đủ điều kiện cấp và 26.073 căn nhà còn vướng mắc chưa được giải quyết cấp.

Thời gian tới, Sở Sở Tài nguyên Môi trường thẩm định các dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng và hướng dẫn chủ đầu tư để nộp hồ sơ thực hiện. Dự kiến trong năm 2023 sẽ tiến hành nhận hồ sơ gần 23.000 căn nữa.

Sở Tài nguyên Môi trường khẳng định, vướng mắc chậm cấp sổ hồng chủ yếu tập trung ở những dự án có xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, do chủ đầu tư thay đổi chỉ tiêu quy hoạch. Một số dự án có nguồn gốc đất công sản, cơ quan có thẩm quyền đang thanh tra, kiểm tra. Ngoài ra, có các dự án vướng mắc thuộc loại hình bất động sản mới hoặc có vi phạm xây dựng.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết thêm, một số dự án điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, việc hoàn chỉnh pháp lý kéo dài rất lâu. Có dự án kéo dài từ thời điểm Luật Đất đai năm 2003 được áp dụng đến nay và trong quá trình đó, cả chục quyết định điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi cơ cấu sử dụng đất, quy hoạch, diện tích nên việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung trở nên phức tạp. Trong khi đó, việc thẩm định giá lại gặp khó khăn, riêng khâu mời tư vấn thẩm định giá mà họ có tham gia không đã là cả vấn đề.

Tương tự, Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM lý giải, có rất nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ cấp sổ hồng như bị rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính.

Việc xác định nghĩa vụ tài chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn chậm. Chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ. Nhiều dự án sử dụng vào mục đích hỗn hợp như làm căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel, condotel, shophouse) nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM đã đề nghị HĐND TPHCM kiến nghị với các cơ quan Trung ương bổ sung quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…). Văn phòng kiến nghị Hội đồng thẩm định giá TPHCM, Sở Tài nguyên Môi trường sớm tham mưu và trình UBND TPHCM ban hành quyết định về phê duyệt giá đất để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, sớm xem xét, xác nhận việc hoàn tất thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.