Nguồn cung tăng, người mua vẫn "khát" nhà

Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cùng cho rằng việc tăng nguồn cung là chưa đủ. Điều quan trọng hơn là điều tiết dòng vốn vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội và thị trường nhà cho thuê để cân bằng cung - cầu.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu tích cực khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và nguồn cung mới dần cải thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự phục hồi hiện chủ yếu diễn ra về số lượng dự án, còn cơ cấu sản phẩm vẫn chưa đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường.

Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thị trường vẫn dư thừa căn hộ cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn hiện cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân, khiến khoảng cách giữa nhu cầu sở hữu và khả năng tài chính ngày càng nới rộng. Trong khi đó, nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc để bán, còn thị trường nhà cho thuê dài hạn phát triển chậm.

Nhà ở xã hội tăng tốc nhưng chưa đủ

Điểm sáng của thị trường đến từ chương trình phát triển nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn, vượt kế hoạch đề ra.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thêm 96 dự án với 27.676 căn được hoàn thành, đồng thời 62 dự án mới được khởi công, bổ sung hơn 65.000 căn vào nguồn cung tương lai.

Lũy kế cả nước hiện có 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 772.000 căn, tương đương khoảng 77% mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Dù vậy, cơ quan quản lý thừa nhận việc gia tăng số lượng dự án chưa đồng nghĩa giải quyết được bài toán nhà ở. Một trong những nút thắt lớn nhất là cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến phân khúc này chưa thu hút nhiều nhà đầu tư.

Dòng vốn sẽ ưu tiên nhu cầu ở thực

Song song với việc tăng nguồn cung, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát dòng vốn theo hướng ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (NHNN), cho biết tín dụng sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai tốt và đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Ngược lại, dòng vốn chảy vào các dự án đầu cơ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý sẽ tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính.

Trong năm 2026, mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% vẫn được duy trì, nhưng sẽ điều hành linh hoạt theo diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Cơ hội mở ra nhưng thách thức vẫn lớn

Việc nguồn cung phục hồi là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản sau giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, nếu cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê chưa được cải thiện, khoảng cách giữa cung và cầu thực vẫn sẽ kéo dài.

Đối với doanh nghiệp địa ốc, xu hướng điều hành mới cũng đồng nghĩa dòng vốn sẽ ngày càng ưu tiên những dự án minh bạch pháp lý, có khả năng triển khai nhanh và đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây được xem là yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ vốn và sức cạnh tranh của doanh nghiệp trong giai đoạn tới.