Nghị định 69: Gỡ 'nút thắt' trong xây dựng chung cư cũ

Việc ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã tháo gỡ được hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP trước đây, đồng thời, góp phần đẩy nhanh việc thực hiện nhằm nâng cao đời sống của người dân tại khu vực đô thị, nhất là tại TP. Hà Nội và TPHCM.

Ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này đã quy định cụ thể các nội dung có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đó là, quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc kiểm định chất lượng nhà chung cư; việc xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, phê duyệt quy hoạch khu vực cần cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về phá dỡ nhà chung cư; phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Cải tạo, xây dựng chung cư cũ tại đô thị lớn còn rất chậm

Theo báo cáo của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước, có khoảng 2,500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn với hơn 100,000 hộ dân đang sinh sống.

Số chung cư cũ này tập trung chủ yếu tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TPHCM 575, Hải Phòng 205, Quảng Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17, Cần Thơ 10…

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, qua 6 năm triển khai, Nghị định 101 đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương có cơ sở để thực hiện các hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư từ khâu kiểm định, đánh giá chất lượng an toàn chịu lực; lập và ban hành kế hoạch triển khai thực hiện; tổ chức di dời, phá dỡ, triển khai thực hiện dự án.

Tuy nhiên, tại một số địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM - 2 địa phương có số lượng nhà chung cư lớn nhất của cả nước, việc cải tạo, xây dựng vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra.

Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ, trong đó đã thực hiện kiểm định được 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang tiếp tục triển khai thi công 14 dự án, chiếm tỉ lệ 1.8%.

TPHCM có khoảng 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại được 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1.3%.

“Cú hích” trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, một trong những nguyên nhân chính là do một số cơ chế, chính sách nêu trong Nghị định số 101 chưa phù hợp với thực tế, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung như: Vướng mắc về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vướng mắc trong công tác kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Đó còn là những vướng mắc trong việc lập và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vướng mắc trong công tác quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư.

Từ thực tế quá trình triển khai, thực hiện, Bộ Xây dựng đã tổng hợp, đánh giá các khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định 101, trên cơ sở đó đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo đó, Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 để thay thế Nghị định 101 nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM.

Việc ban hành Nghị định 69 đã tháo gỡ được hầu hết khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định 101 trước đây.

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường khẳng định: “Việc ban hành Nghị định 69 có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần đẩy nhanh việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân tại khu vực đô thị, nhất là tại Hà Nội và TPHCM là hai địa phương có số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều nhất cả nước, đồng thời cải tạo, chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh hiện đại”.

Những điểm quan trọng của Nghị định 69

Nghị định 69 đã đưa ra các cơ chế, chính sách quan trọng để các địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng trong triển khai thực hiện nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây, cụ thể là:

Đưa ra một số nguyên tắc nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, trong đó coi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư để áp dụng quy định về thu hồi đất, giao đất theo quy định của Luật Đất đai, gắn với chỉnh trang đô thị.

Cho phép các chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư để thực hiện dự án khu chung cư; xác định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là dự án nhà ở thương mại để không yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội. Nghị định cũng quy định cụ thể phạm vi ranh giới dự án để có cơ sở xây dựng phương án bồi thường, tái định cư.

Đặc biệt, Nghị định đã đưa ra chế tài chấm dứt thực hiện dự án để khắc phục tình trạng chậm triển khai thực hiện dự án.

Nghị định 69 cũng xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, đó là: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ; nhà chung cư hư hỏng chưa thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu chung cư có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại và nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ.

Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ, Nghị định 69 quy định 2 trường hợp. Thứ nhất, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng.

Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có yếu tố về hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng.

Đáng chú ý, Nghị định 69 cũng giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết của khu vực nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại thay vì để chủ đầu tư thực hiện lập như quy định trước đây để bảo đảm tính khả thi, thống nhất

Nghị định 69 cũng đã cơ bản giải quyết những “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định cụ thể, rõ ràng. Theo đó, quy định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k.

Đồng thời, cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này.

Nghị định cũng quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc; quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trong quy định cơ chế về đất đai tại Nghị định 69 cũng đã quy định trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nghị định 69 cũng xác định trách nhiệm cụ thể của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.