Nghề đi “săn” nhà nát: Thu nhập “khủng” nhưng cũng lắm rủi ro

Sau gần 20 năm gắn bó với nghề đi buôn nhà nát trong trung tâm thành phố, đến nay, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang ven đô, ngoại thành với nguồn cung vẫn còn lớn.

Kiếm trăm triệu đồng sau mỗi thương vụ "săn" nhà thành công

Vốn là dân tỉnh lẻ lên thành phố lập nghiệp từ hai bàn tay trắng, anh Đỗ Hùng A. (SN 1969) đã trở thành một nhà đầu tư nổi danh tại thị trường Hà Nội nhờ việc đi buôn nhà cũ, nát.

Anh A. cắt nghĩa, nghề đi buôn nhà cũ, nát tức là “săn” những căn nhà xập xệ, nhà cấp 4 với giá rẻ, sau đó sửa sang, hoặc xây mới lại rồi bán cho khách hàng có nhu cầu mua nhà.

Nghề đi buôn nhà cũ bắt đầu thịnh hành từ những năm 2000, sau đó phát triển nhanh chóng và đạt “đỉnh” vào giai đoạn năm 2010 - 2012. Sau 2015, nghề đi buôn nhà cũ bắt đầu thoái trào, một phần là do thiếu nguồn cung trong nội đô, phần còn lại là do người dân ưa chuộng mua nhà chung cư hơn nhà liền thổ.

Theo anh A., đầu tư mua nhà cũ, nát đem lại nguồn lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, tỷ lệ có thể đạt tới 20% - 30% chỉ sau vài tháng.

Cách đây 2 năm, anh A. đầu tư mua một căn nhà cấp 4 có diện tích 28 m2 tại quận Hoàng Mai với giá 1,1 tỷ đồng.

Sau đó, ngôi nhà được xây mới hoàn toàn, chi phí cho công đoạn này là 400 triệu đồng. Như vậy, tổng số vốn ban đầu là 1,6 tỷ đồng. Chỉ sau đúng 3 tháng, ngôi nhà được sang tên cho người khác với giá 1,9 tỷ đồng, lời 300 triệu đồng.

Theo anh A. "thương vụ" thắng đậm nhất của anh là lãi khoảng 600 triệu đồng chỉ sau 1 năm. "Lần đó, tôi mua căn nhà bên Gia Lâm, Hà Nội. Sau khi sửa sang xong, khu vực đó "sốt đất" do nhiều dự án đầu tư, xây dựng. Nhờ thế căn nhà cũng thu lời gấp nhiều lần so với thông thường", anh A. nói.

Trường hợp khác, anh An Tiến Hưng (SN 1995), một nhân viên môi giới BĐS tại Hà Nội cho biết, bên cạnh mua đi - bán lại, hiện nay, giới đầu tư còn chuộng mô hình mua nhà cũ giá rẻ, cải tạo lại và cho thuê.

Mô hình này xuất hiện nhiều ở các tuyến phố mới được mở rộng, có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh được, đơn cử như: đường Trường Chinh, Minh Khai, Đại La, Nguyễn Văn Huyên,...

“Việc cải tạo nhà cũ, nát rồi cho thuê lại đòi hỏi phải có vốn lớn. Tuy thu hồi vốn chậm hơn song mô hình này lại có tính bền vững. Ví dụ, một căn nhà cấp 4 tại đường Trường Chinh được tôi mua với giá 1,3 tỷ đồng, tốn thêm 400 triệu đồng chi phí xây mới. Sau khi hoàn thành, tôi cho thuê 20 triệu đồng/ tháng”, anh Hưng nói.

“Cho dù đầu tư nhà cũ theo hình thức nào thì ít nhất phải đảm bảo mức lãi tối thiểu là 15%, còn nếu gặp may tối đa có thể đạt tới 40% - 50%, nhưng tương đối hiếm”, anh Hưng nói thêm.

Đầu tư nhà "nát", cẩn thận “đứt tay”

Mặc dù đem lại lợi nhuận “khủng”, thế nhưng nghề đi buôn đi nhà cũ, nát cũng có nhiều rủi ro đi kèm. Trong đó, rủi ro lớn nhất là ngôi nhà vướng phải tranh chấp, nhà lấn chiếm hoặc nhà nằm trong diện quy hoạch.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia BĐS cho hay nguyên tắc định giá BĐS, nhà mới xây sau 1 năm sẽ mất 20% giá trị thị trường. Từ năm 2 trở đi, mỗi năm sẽ mất thêm khoảng 3%.

Vì vậy, để tránh thua lỗ khi rót vốn khi đi buôn nhà cũ, nát, ông Tuấn chia sẻ, nhà đầu tư phải am hiểu về xây dựng để tính toán, dự trù kinh phí ít nhất, trong đó nên tuân thủ quy tắc không nên sửa chữa quá nhiều, chi phí hoàn thiện không được vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Nếu vượt quá con số này, giá nhà sẽ bị đội giá lên cao và khó bán.

Bên cạnh đó, nên đầu tư vào các căn nhà có diện tích nhỏ, phù hợp với nguồn vốn của nhà đầu tư, cũng như vừa túi tiền của khách hàng có ý định mua nhà.

Yếu tố quan trọng nhất là kiểm tra nhà cũ, nát có đầy đủ tính pháp lý và sổ đỏ hay không. Tuyệt đối tránh những ngôi nhà đang trong diện tranh chấp dân sự, nhà lấn chiếm hoặc không có sổ đỏ.

Theo ông Tuấn, không phải căn nhà nát nào sau khi sửa lại cũng bán được giá tốt, bởi nó còn phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà. Với một số trường hợp có vị trí không đẹp, như nằm sâu trong ngõ, xa đường, xa chợ, xa trường học, chủ đầu tư phải chấp nhận hạ giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn và mua lại nhà khác.

“Trước khi rót vốn, nhà đầu tư phải đặt bản thân vào vị trí người mua nhà, vị trí có thuận tiện không, giá thành có vượt tầm với hay không,... như vậy sản phẩm mới được đẩy đi nhanh, thu về lợi nhuận tốt”, ông Tuấn nói thêm.