Ngành Bất động sản: Cơ hội phía trước

CTCK Mirae Asse đã có những đánh giá về ngành bất động sản.

Phân khúc chung cư phục hồi ở miền Bắc

Bất động sản chung cư

• Số lượng bán mở mới căn hộ chung cư giảm 46.8% trong 9T2021 chỉ đạt khoảng 1,400 căn. Ước tính quý 4/2021 sẽ có 1 lượng hàng mở bán 2,600 căn cho thị trường, nâng số lượng nguồn cung trong năm 2021 lên 11,400 (-25.3% CK). Sang năm 2022, chúng tôi dự báo thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ phục hồi dần dần, tuy nhiên tốc độ cải thiện sẽ chậm hơn bình thường do tâm lý e dè trước khả năng dịch bệnh quay lại vẫn còn hiện hữu.

• Giá nhà chung cư nhìn chung chỉ tăng nhẹ từ 1 – 2% CK trong 9T2021, tuy nhiên giá bán trung bình trên thị trường tăng khoảng 10% do có sự xuất hiện của một số dự án cao cấp và vắng bóng dần những dự án bình dân. Chúng tôi dự kiến xu hướng kích cầu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục với các chương trình khuyến mãi, giảm giá, hỗ trợ vay vốn … cho người mua nhà. Giá nhà chung cư tại miền Bắc theo từng phân khúc kỳ vọng tăng nhẹ 5-10% CK trong 2022.

Bất động sản cho thuê

• Tình hình phân khúc bán lẻ có phần lạc quan hơn với tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại (TTTM) nội thành xấp xỉ trên 90% trong 9T2021. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ bắt đầu vượt quá nhu cầu trong 2022 khi 1) kế hoạch khai trương một số TTTM nhiều khả năng sẽ bị đẩy lùi sang 2022 do dịch bệnh đang có chiều hướng phức tạp và 2) khu vực Hà Nội sẽ đón nhận hơn 40,000 m2 từ Vincom Smart City trong Q4/2021, tăng tổng diện tích sàn lên 1 triệu m2.

• Chúng tôi cho rằng giá cho thuê TTTM (hiện đang quanh 50 USD/m2) sẽ tiếp tục đi ngang trong thời gian tới mặc dù nguồn cung gia tăng do 1) giá cho thuê đã giảm đáng kể từ đầu năm 2021 khi dịch bệnh quay lại, và 2) nhu cầu mua sắm có thể tăng trở lại sau thời gian dài cách ly.

Sức bật ở miền Nam

Bất động sản chung cư

• Số lượng mở bán phân khúc chung cư tại miền Nam trong 9T2021 tiếp tục cạn kiệt (giảm 67% so với cùng kỳ, và thấp nhất kể từ 2014), một phần vì dịch bệnh ảnh hưởng lớn tới kế hoạch mở bán các dự án đã hoàn thành và ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án đang thi công. Dự kiến quý 4 năm 2021 và đầu 2022 sẽ có gần 10,000 sản phẩm được chào bán (chủ yếu ở dự án Vinhomes Grand Park), bằng cả 3 quý trước đó cộng lại.

• Giá nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh trong 9T2021 tăng 10% so với cùng kỳ năm trước (giá trung bình đạt 60 triệu/m2) do nguồn cung bị hạn chế, bất chấp dịch bệnh làm giảm nhu cầu mua nhà trong năm nay. Đặc biệt, chúng tôi nhận thấy giá nhà ở nhiều khu vực vùng ven tăng mạnh trong 2021. Dự kiến trong năm 2022, giá nhà khu vực thành phố Hồ Chí Minh và các vùng lân cận sẽ tiếp tục tăng nhẹ do 1) nguồn cung chưa hồi phục hoàn toàn và 2) giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao.

Bất động sản cho thuê

• Thị trường cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng nặng nề từ đợt dịch lần thứ 4, trong đó hầu hết các TTTM đều phải đóng cửa hơn 3 tháng. Điều này cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới lịch mở cửa của nhiều TTTM như Socar Mall (40,000 m2), Central Mall East Saigon (39,000 m2), Sense City quận 9 (50,000 m2), Elite Mall quận 8 (42,000 m2). Chúng tôi kỳ vọng khi thành phố bắt đầu đi vào trạng thái bình thường mới, các TTTM kể trên sẽ bắt đầu khai trương trong 6T2022, cung cấp hơn 216,000 m2 diện tích sàn cho thành phố.

• Do ảnh hưởng nặng từ các biện pháp giãn cách, và nhiều chương trình hỗ trợ từ phía TTTM, giá cho thuê trung bình trong nội thành giảm đáng kể từ 20 – 25% so với cùng kỳ năm trước, còn giá cho thuê ngoại thành giảm nhẹ hơn chỉ từ 10 – 15% CK trong 9T2021. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng xu thế này sẽ không kéo dài lâu, giá cho thuê dự phóng đi ngang hoặc phục hồi nhẹ.

CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (HOSE: KHG)

Luận điểm đầu tư

• Đứng đầu khu vực miền Nam với hơn 20% thị phần, riêng thị phần môi giới sơ cấp trong thành phố Hồ Chí Minh năm 2020 đạt gần 30%, cao nhất so với các đối thủ cạnh tranh. KHG là đối tác chính cho nhiều dự án lớn trong miền Nam như Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park, Sunshine Diamond River, các dự án của các chủ đầu tư lớn như GS, Masterise Homes, Keppel Land…

• KHG đang triển khai 4 dự án bất động sản trong miền Nam, chủ yếu tại các khu vực vùng ven như Nhà Bè, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và cả thành phố du lịch Phú Quốc. Dự kiến các dự án này sẽ được bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2023 đến 2026 và các năm tiếp theo.

• Đáng chú ý nhất là dự án La Partenza đã được khách hàng đăng ký giữ chỗ và chuyển tiền giữ chỗ đạt hơn 60% tổng số căn hộ với mức giá thị trường đã tăng lên trên 40 triệu/m2. KHG dự kiến bàn giao La Partenza cuối năm 2023 – 2024 và sẽ bắt đầu thu dòng tiền từ đây.

• KHG cũng tham gia hợp tác phát triển và phân phối độc quyền 3 dự án của T&T bao gồm dự án T&T City Millennia (tại Long Hậu, Cần Giuộc, Long An), T&T Phố Nối, T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội). Các dự án này theo chúng tôi đánh giá rất có tiềm năng do nằm ở những ví trí đẹp, giá bán hợp lý và pháp lý đầy đủ.

CTCP Vinhomes (HOSE: VHM)

Luận điểm đầu tư

• 9T2021, VHM đã đạt được 61.7 nghìn tỷ đồng doanh thu (tăng 25% so với cùng kỳ) và 27.1 nghìn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 66% so với cùng kỳ). Đáng chú ý, biên lãi gộp tăng mạnh từ 37% lên 56% do hoạt động bán sỉ tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

• Dự kiến tình hình kinh doanh quý 4 và đầu năm 2022 sẽ tiếp tục tích cực với các hoạt động bán sỉ tại 3 đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park. Hệ thống bán hàng online cũng giúp việc bán hàng trong thời kỳ dịch bệnh dễ dàng hơn. Ngoài ra các dự án bất động sản khu công nghiệp tại Quảng Ninh và Hải Phòng cũng sẽ được chấp thuận trên nguyên tắc vào các tháng tới.

• Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu năm 2021 là 83,429 tỷ đồng (+16.6% CK) và lợi nhuận sau thuế là 31,906 tỷ đồng (+13.1% CK). Trong giai đoạn 2022 - 2023, chúng tôi dự báo tốc độ tăng trưởng kép hàng năm cho lợi nhuận sau thuế là 11%; đạt gần 39,000 tỷ đồng vào năm 2023.

• Do ảnh hưởng dịch bệnh nên VHM đã đẩy lùi thời gian thời bán 2 dự án Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa từ Q4/2021 sang năm 2022, và 3 dự án Vinhomes Làng Vân, Vinhomes Long Beach và Vinhomes Vũ Yên từ 2022 sang 2023. Chúng tôi cho rằng sự chững lại trong thời gian qua sẽ tạo đà tăng trưởng cho các năm tiếp theo, đặc biệt với doanh nghiệp có quy mô lợi nhuận đáng kể như VHM.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL)

Luận điểm đầu tư

• Bất chấp dịch bệnh, No Va Land ghi nhận mức doanh thu ấn tượng trong 9T2021, đạt 10,362 tỷ đồng doanh thu (+159% CK), chủ yếu đến từ dự án Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet. Lợi nhuận sau thuế đạt 2,549 tỷ đồng (-23% CK).

• Chúng tôi dự phóng NVL trong Q4/2021 sẽ đạt gần 2.4 nghìn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+318% YoY, tương đương thực hiện 9T2021), nhờ vào doanh thu tài chính gần 4 nghìn tỷ đồng (doanh thu tài chính 9T2021 đạt gần 3 nghìn tỷ đồng). Sang đến năm 2022, chúng tôi dự phóng lợi nhuận ròng của NVL đạt 3,787 tỷ đồng (- 23% CK) do giảm doanh thu từ hoạt động tài chính, ước đạt 2,800 tỷ đồng (so với 6,900 tỷ đồng năm trước, giảm 60% CK). Nếu không tính khoản doanh từ hoạt động tài chính này, thì lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của NVL năm 2022 vẫn đạt 3,150 tỷ đồng (so với 500 tỷ đồng năm 2021, tăng gần 6 lần).

• Ngoài các dự án đã công bố, NVL vẫn còn 3,700 ha đất đang chờ phát triển, phần lớn được dành để phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và các dự án khu dân cư nội thành và xung quanh Tp.HCM. Đến năm 2030, dự kiến NVL sẽ có 15,000 ha đất, lớn gấp 3 lần quỹ đất hiện đang có.

• Các dự án NVL sẽ được hưởng lợi lớn từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng trong thời gian tới: Sân bay Long Thành sẽ được hoàn thành vào năm 2025; sân bay Phan Thiết giai đoạn 1 (công suất 2 triệu lượt khách/năm) và đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Dầu Giây - Phan Thiết sẽ được hoàn thành vào năm 2022; cùng với các tuyến cao tốc Dầu Giây - Bảo Lộc, Biên Hòa - Vũng Tàu dự kiến sẽ sớm khởi công khi dịch bệnh được kiểm soát