Nên mua, giữ hay chốt lời cổ phiếu DXG?

CTCK KB Việt Nam (KBSV) mới đây đã có báo cáo đánh giá về cổ phiếu DXG.

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Kỳ vọng doanh số bán hàng tại dự án Gem Sky World được cải thiện trong nửa cuối năm

Những khó khăn chung của thị trường BĐS liên quan đến kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào BĐS, lãi suất tăng ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà và tiến độ phê duyệt pháp lý chậm đã ảnh hưởng đáng kể tới hoạt động bán hàng của DXG. Trong Quý 1/2023, dự án Gem Sky World không đem lại doanh số bán hàng cho Đất Xanh. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng tại dự án Gem Sky World được cải thiện trong nửa cuối năm khi hạ tầng kỹ thuật và tiện ích như trường học và trung tâm thương mại tại dự án được hoàn thiện. KBSV ước tính doanh số bán hàng năm 2023 của DXG đạt khoảng 728 tỷ VND (-64%YoY.)

Tỷ lệ nợ vay vẫn ở mức an toàn

Lưu ý rủi ro thanh khoản trong bối cảnh thị trường chung khó khăn

Tính đến cuối quý 1/2023, nợ vay của DXG là 5,965 tỷ VND. Tỷ lệ nợ vay/TTS là 0.2x, ở mức trung bình so với các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, dòng tiền HĐKD quý 1/2023 âm 204 tỷ, là quý thứ 5 âm liên tiếp khi trong năm 2021-2022, DXG đẩy mạnh tích lũy quỹ đất và đầu tư phát triển các dự án.

Chúng tôi nhận thấy, DXG hiện không gặp áp lực liên quan đến thanh toán các khoản trái phiếu đáo hạn khi giá trị trái phiếu đáo hạn của DXG còn lại trong năm 2023 và 2024 lần lượt là 50 tỷ VND và 523 tỷ VND. Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rủi ro thanh khoản của DXG khi (1) Bối cảnh thị trường chung khó khăn ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai cũng như thanh khoản các dự án của DXG và (2) Hoạt động huy động vốn cả trong và ngoài nước đều gặp nhiều thách thức. Tại ĐHĐCĐ năm 2023, cổ đông đã thông qua việc dừng triển khai phương án chào bán trái phiếu chuyển đổi ra thị trường quốc tế với giá trị 300 triệu USD do thị trường tài chính từ nửa cuối năm 2022 đến nay không phù hợp để phát hành.

Kế hoạch tăng vốn điều lệ

Tại ĐHĐCĐ năm 2023, cổ đông thông qua kế hoạch tăng vốn điều lệ thông qua việc phát hành 167.7 triệu cổ phiếu trong năm 2023. Trong đó:

- 101.7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ thực hiện quyền dự kiến là 6:1 với giá chào bán là 12,000VND/cp. Với phương án phát hành này, tổng giá trị vốn huy động dự kiến là 1,220.1 tỷ VND. Đất Xanh dự kiến sẽ góp vốn cho CTCP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Hà An 1,118.5 tỷ VND để thanh toán thuế (220 tỷ) và thanh toán nợ (bao gồm cả gốc và lãi) cho CTCP Hội An Invest (210.5 tỷ VND) và Công ty TNHH TM-DV Hà Thuận Hùng (688 tỷ VND). Phần còn lại của đợt phát hành 101.6 tỷ VND sẽ được dùng để thanh toán các khoản thuế và chi phí hoạt động tại CTCP Tập đoàn Đất Xanh.

- 57 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho NĐT chứng khoán chuyên nghiệp với giá chào bán là 15,000VND/cp, dự kiến thu được 855 tỷ VND. Đất Xanh sẽ dùng toàn bộ số tiền huy động được để tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Dịch vụ BĐS Đất Xanh (HSX: DXS) thông qua nhận chuyển nhượng cổ phiếu của NĐT.

- 9 triệu cổ phiếu ESOP Nếu phát hành thành công, vốn điều lệ của DXG tăng từ 6,118 tỷ VND lên gần 7,795 tỷ VND.

DỰ PHÓNG VÀ ĐỊNH GIÁ

Khuyến nghị: NẮM GIỮ – Giá mục tiêu: 15,800VND/cp.

Kết quả kinh doanh của Đất Xanh bị ảnh hưởng đáng kể trước những khó khăn chung của thị trường BĐS liên quan đến kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào BĐS, lãi suất tăng ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà và tiến độ phê duyệt pháp lý chậm. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động bán hàng tại dự án Gem Sky World hồi phục trong nửa cuối năm 2023 cũng như mở khóa dự án trọng điểm Gem Riverside trong năm 2024 giúp doanh số bán hàng của DXG được cải thiện. Tuy nhiên, chúng tôi cũng lưu ý những rủi ro liên quan đến thanh khoản của DXG nếu các dự án tiếp tục bị trì hoãn và rủi ro pha loãng khi tăng vốn.

Sử dụng phương pháp định giá RNAV (Bảng 6) để đánh giá lại quỹ đất của DXG, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu cho cổ phiếu DXG là 15,800VND/cp, cao hơn 4% so với giá đóng cửa ngày 20/6/2023.

Cổ phiếu DXG có mức tăng mạnh hơn 50% trong vòng 3 tháng qua. Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị NẮM GIỮ đối với cổ phiếu DXG