Mua nhà không cần tiền mặt, nhà đổi nhà: Cạm bẫy nợ nần ẩn sau những ưu đãi hoành tráng

Nhiều dự án bất động sản cao cấp của các chủ đầu tư lớn gần đây tung chính sách “mua nhà 0 đồng” “không cần tiền mặt” “nhà đổi nhà”… thu hút người mua nhà. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo sẽ có tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này, do đó khách hàng cần tỉnh táo lựa chọn phù hợp với dòng tài chính của mình.

Thời gian gần đây, căn hộ cao cấp liên tục ế ẩm sau các đợt mở bán đã khiến tỷ lệ hấp thụ giảm ở mức kỷ lục. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý 1/2021 phân khúc căn hộ có giá bán trên 35 triệu/m2 khó bán và đạt tỷ lệ hấp thụ rất thấp (15,3%). Ở phân khúc cao cấp, xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt.

Trước tình trạng giao dịch ảm đạm của phân khúc căn hộ cao cấp, nhiều dự án chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình kích cầu khủng để đẩy thanh khoản tăng cao. Trong đó hàng loạt chương trình bán hàng "sốc" như"mua nhà không cần tiền mặt" “nhà đổi nhà", mua nhà tặng đất, mua nhà lãi suất 0%... ngay lập tức nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là với những người trẻ đang có nhu cầu về nhà ở.

Ví dụ như chủ đầu tư Masterise Homes đưa ra một khái niệm với truyền thông là "nhà cũ đổi nhà mới" cho khách hàng với tên gọi Home for Home. Để thực hiện phương thức này, Masterise Homes đã kết hợp cùng Techcombank hỗ trợ khách hàng chuyển đổi chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp hơn.

Theo công bố của doanh nghiệp này, người mua nhà tham gia chỉ cần chi phí booking 50 triệu VNĐ để được hỗ trợ “đổi nhà” mà không cần trả thêm chi phí nào đến khi nhận nhà. Masterise Homes cũng cho biết, quá trình đổi nhà này sẽ không có bất kỳ lãi suất hoặc chi phí ẩn nào và được thực hiện tại các dự án cao cấp áp như Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TP.HCM.

Để tìm hiểu rõ hơn về hình thức vay mua nhà này, phóng viên đã liên hệ và được một tư vấn bán hàng tại dự án Masteri Centre Point cho biết, “mua nhà 0 đồng” là hình thức vay mua nhà mới và lần đầu tiên được Masterise Homes phối hợp cùng ngân hàng Techcombank áp dụng tại dự án.

Khách hàng có nhu cầu vay mua nhà theo hình thức nói trên sẽ thực hiện theo quy trình nhiều bước. Đầu tiên khách hàng sẽ đặt cọc 50 triệu đồng/căn hộ. Sau đó, ngân hàng sẽ giải ngân số tiền tương ứng 30% giá trị căn hộ để khách hàng ký thoả thuận đặt cọc. Tiếp đó, khách hàng ký hợp đồng mua bán và ngân hàng sẽ giải ngân 70% giá trị căn hộ còn lại. Cuối cùng là khách hàng sẽ được nhận nhà.

Theo tư vấn bán hàng, để tham gia chính sách “mua nhà 0 đồng” khách hàng là công dân Việt Nam có thu nhập ổn định và đang sở hữu bất động sản tại TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng. Ngoài ra, khách hàng phải có tài sản đảm bảo với 30% giá trị căn hộ cho đợt giải ngân đầu tiên. 70% còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ/nhà phố chọn mua.

“Nếu không có tài sản đảm bảo, khách hàng có thể dùng tài sản của ba mẹ, anh chị em ruột. Tài sản đảm bảo là bất động sản thì phải có giấy chứng nhận. Bất động sản là đất ở, nhà ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp… tại nơi có trụ sở của ngân hàng. Trong toàn bộ hành trình đổi nhà, khách hàng chỉ cần chi phí đặt chỗ có hoàn lại ban đầu 50 triệu đồng để sở hữu căn hộ do Masterise Homes phát triển”, tư vấn bán hàng nói.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của phương thức “nhà đổi nhà”, “mua nhà giá 0 đồng” đã khiến nhiều người “bán tín, bán nghi”. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây chỉ là chiêu bài đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cũng như Techcombank. Nếu không tìm hiểu kỹ dự án, rất có thể người mua nhà sẽ rơi vào “bẫy” nợ nần khi chưa kịp hưởng cuộc sống xa hoa, đẳng cấp 5 sao như Masterise Homes quảng cáo.

Một chuyên gia kinh tế cho biết, khi vay mua nhà, khách hàng cố gắng làm sao vay từ 50% giá trị căn nhà trở xuống. Khi đó, khả năng trả nợ rất tốt. Bức thiết lắm người mua nhà mới phải vay 70%. Với hình thức cho vay mua nhà 0 đồng này, ngân hàng đang tìm cách nâng tạo lập tài sản lên 100%, bằng cách gán tài sản đảm bảo thứ hai vào.

Theo vị này, xét về bản chất, đây vẫn là hình thức cho vay thế chấp. Chính sách này tạo điều kiện cho những người chưa có tài sản gì vẫn mua nhà được bằng cách nhờ người thân gánh nợ giúp. Đây là hình thức nâng hạn mức tín dụng lên để thu lãi nhiều hơn của các ngân hàng. Những người vay mua nhà với hình thức nói trên rất dễ rơi vào bẫy nợ vì không có khả năng hoàn trả.

“Thực chất hiện nay việc các chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng đưa ra các gói ưu đãi mua nhà lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên đến nhiều tháng đều là hình thức "mỡ nó rán nó" bởi nếu khách hàng không có nhu cầu vay ngân hàng ngay lập tức sẽ được chiết khấu 5-9% tùy từng dự án. Như vậy, bản thân để được hưởng chính sách ưu đãi lãi suất 0% khách hàng đã phải trả mức giá đắt hơn cho căn hộ của mình”, vị này nói.

Đồng quan điểm trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc áp dụng hình thức “mua nhà mới gần như không cần vốn”, nếu xảy ra rủi ro thì phần lớn vẫn là phía khách hàng, do đó người mua nhà cần cân nhắc giữa việc thế chấp, trao đổi tài sản sao cho phù hợp với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, tránh gặp những bất lợi.

Ông Khương cho biết thêm, hình thức kinh doanh trên, không có dấu hiệu trái pháp luật vì đều là thỏa thuận hợp đồng giữa bên mua, bên bán. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này. Vì vậy các cơ quan chức năng cũng cần có những biện pháp, chế tài phù hợp, thông tin đến người mua để tránh những ảnh hưởng không đáng có, bởi, sẽ có rất nhiều người mua không biết được thực hư về vấn đề này.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì cho hay, phương thức mua nhà không cần vốn, nhà đổi nhà hàm chứa rất nhiều rủi ro. “Ở phương thức mua bán này, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường. Do đó, khách hàng cân nhắc khi tham gia các phương thức mua bán mới này", Chủ tịch HoREA cho biết.