#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Mua căn hộ là bảo toàn vốn và chờ tăng giá, không ai mua vì lợi suất cao hơn gửi tiết kiệm!

Trước năm 2020, lúc căn hộ còn giá mềm, thì người mua căn hộ cũng biết lợi suất trên vốn đầu tư vẫn thấp hơn tiền gửi. Chứ nếu lợi suất cao hơn tiền gửi thì mọi người đã đổ tiền vào lúc đó rồi.

Cụ thể giai đoạn 2010 - 2020, lợi suất đầu tư căn hộ cho thuê ở phân khúc trung bình - trung cấp khoảng 3,5 - 6% tùy chung cư (lãi suất tiết kiệm khoảng 6%); còn căn hộ cao cấp chỉ khoảng 2,5 - 3%.

Từ 2022 đến nay, giá căn hộ tăng mạnh. Tính trong 3 năm vừa qua (2023 - 2025), giá căn hộ thứ cấp tại SG tăng từ 25% - 50%, trong khi giá cho thuê hầu như không tăng. Do đó, lợi suất sinh lời của căn hộ phân khúc trung bình - trung cấp chỉ còn từ 3 - 3,5% (lãi suất tiết kiệm 5%). Còn căn hộ cao cấp chắc còn 1% - 2%.

Dự kiến giai đoạn từ Q4.2025 - 2026, giá căn hộ thứ cấp sẽ tăng chậm lại, tầm 5 - 15% tùy chung cư. Trong khi giá thuê bình quân chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, do vậy lợi suất đầu tư căn hộ cho thuê còn giảm nữa.

Vì sao giá căn hộ tăng mà giá thuê không tăng? Đơn giản vì thu nhập của các nhân viên văn phòng và quản trị viên đều không tăng, hoặc tăng rất ít. Do vậy chủ nhà nào tăng giá thì họ sẽ chuyển qua nơi khác. Đặt biệt phòng trọ, nhà hẻm cũng đang trống nhiều do làn sóng về quê, cũng sẽ cạnh tranh khách hàng với căn hộ cho thuê, nên chủ căn hộ rất cân nhắc trong việc tăng giá.

Tuy nhiên, dù trong 3 năm qua, mặc dù lợi suất cho thuê căn hộ giảm, nhưng về tổng thể đầu tư thì người chủ căn hộ vẫn đang lời lớn do giá căn hộ tăng mạnh.

Theo quan sát 2 trường hợp thực tế, lợi suất chủ căn hộ dựa trên thu nhập cho thuê và tăng giá, thì đầu có mức sinh lời cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Cụ thể căn hộ trung cấp Q2 có diện tích 70m2, thì lợi suất chủ đầu tư năm 2025 là 18.5%; và căn hộ trung cao cấp Q2 có diện tích 120m2, thì lợi suất chủ đầu tư năm 2025 là 28,4% (do căn này tăng giá mạnh trong 2 năm qua - hàng hiếm chăng!)

Xét trong tổng thể các căn hộ thứ cấp tiêu chuẩn tại Q2 và Q9, dự kiến lợi suất cho thuê căn hộ tiếp tục giảm nhẹ, nhưng lợi suất đầu tư chung vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi NH do giá căn hộ tiếp tục tăng nhẹ. Theo đó dự kiến lợi suất đầu tư (lợi suất cho thuê + lợi suất tăng giá) các căn hộ trung cấp tiêu chuẩn khu vực Q2 - Q9 dao động từ 8 - 11%, vẫn cao hơi lãi suất tiền gửi ngân hàng.