'Mổ xẻ' nguyên nhân thị trường bất động sản gặp khó khăn

Tại diễn Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, nhiều chuyên gia, đại diện cơ quan quản lý nhà nước cho rằng, gần đây thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, và dự báo tình trạng này còn tiếp diễn.

Pháp lý chưa đồng bộ

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng một trong số những khó khăn hàng đầu là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Ông Nam cho rằng, thời gian tới thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn khi chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản luật trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như các luật: Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản…

Một vấn đề nữa là những khó khăn về thủ tục hành chính và sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Theo ông Nam, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm.

“Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt, trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao. Điều này đã từng được Chính phủ nhắc nhở việc các cơ quan quản lý nhà nước còn có hiện tượng né trách nhiệm, dẫn đến sự chậm trễ trong việc phê duyệt, triển khai dự án và thu hút đầu tư”, ông Nam nói.

Chủ tịch VNREA dẫn thêm một số căn nguyên khác như việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn; điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở còn nhiều vướng mắc; chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập,...

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường), chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến góc độ tiếp cận đất đai triển khai dự án, và cho rằng những bức xúc hiện nay chủ yếu là từ việc khó áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn, và từ quy định đến thực thi trong thực tiễn có những điều khác nhau. Bà Vân Anh nhấn mạnh đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất cập và gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cho biết có quan điểm cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại, và lưu ý: “Không ai chắc chắn được chu kỳ khủng hoảng có lặp lại không, nhưng tình hình thực tế đang biểu hiện thị trường bất động sản 2019 vẫn tiếp tục ổn định, đúng hướng, dù có chững lại so với 2018".

Cần có nghiên cứu chi tiết hơn về lĩnh vực tín dụng bất động sản

Nhấn mạnh mối quan hệ giữa thị trường bất động sản gắn chặt với kinh tế vĩ mô, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chỉ ra thực tế ở nhiều nước lớn trên thế giới, cho vay bất động sản thường chiếm tỷ lệ lớn nhất, rồi mới đến thương mại dịch vụ, nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó.

Và khi bất động sản suy giảm thì nền kinh tế sẽ có xu hướng suy giảm theo.
 Ở các nước tư bản, thị trường bất động sản cạnh tranh và cởi mở. Trong khi ở Việt Nam, thị trường hàng hóa rất mở, thì duy nhất thị trường bất động sản lại đóng.

“Nói cách khác, thị trường bất động sản lại dành riêng cho nội địa. Chúng ta nhìn thị trường này bằng con mắt e ngại và do dự. Điều đó khiến cho thị trường này gặp rất nhiều rủi ro, trong khoảng thời gian 10 năm mà có rất nhiều lần giá cả biến động lên, xuống. Chưa kể, những xung đột trong hệ thống pháp luật. Ví dụ như chúng ta luôn kêu gọi ủng hộ phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng thực chất lại rất do dự khi cho triển khai phân khúc này.

Mức độ méo mó của thị trường bất động sản Việt Nam nhìn một cách tổng thể là thị trường nhiều rủi ro. Theo tôi, nên chăng Ngân hàng nhà nước cũng cần có nghiên cứu chi tiết hơn về lĩnh vực tín dụng bất động sản”, TS Lê Xuân Nghĩa đề nghị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết theo thống kê của Hội này, quý 3 năm nay, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm mạnh, nhất là ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, tại TP.HCM chỉ có 5 dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm trước đây. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước.

Ở các tỉnh trong vùng thủ đô được đánh giá như "miền đất hứa", nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.