Mổ xẻ căn nguyên "cao cấp hóa" và lối thoát cho nhà ở bình dân

Chỉ trong hai năm, căn hộ trung cấp Hà Nội đã biến mất, bị "cao cấp hóa" với 24% dự án vượt 70 triệu/m2, gây áp lực nợ xấu và loại người mua ở thực khỏi nội đô. Các chuyên gia đề xuất giải pháp cấp bách là đánh thuế chống đầu cơ và phát triển nhà ở xã hội quy mô lớn làm công ích để "ghìm cương" giá nhà.

Đầu năm 2023, những căn hộ giá 30–50 triệu đồng/m² vẫn xuất hiện khá phổ biến trong nội đô Hà Nội. Thế nhưng chỉ sau chưa đầy hai năm, mặt bằng giá đã leo thang đến mức việc tìm được một căn hộ tầm trung giữa lòng Thủ đô giờ chẳng khác nào “mò kim đáy bể” – minh chứng rõ nét cho tốc độ cao cấp hoá chóng mặt của thị trường bất động sản.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự biến mất kịch tính của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Chỉ sau phát biểu của Thủ tướng về giá chung cư, dữ liệu phân tích của ông Trần Đạt Khánh (CEO Biggee) đã hé lộ con số đáng báo động: tỷ lệ dự án chung cư có giá vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2 hiện chiếm tới 24% tổng nguồn cung, tăng gấp 6 lần so với mức vỏn vẹn 4% vào đầu năm 2023.

Sự dịch chuyển đồng loạt này khiến các căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) trở thành "hàng hiếm", thậm chí nhiều dự án từng thuộc phân khúc này đã tự động tăng giá thành hàng cao cấp. Ông Khánh nhận định: "Tại TP.HCM, cơ cấu phân khúc còn chỗ trống cho sản phẩm trung cấp, nhưng tại Hà Nội, sự dịch chuyển đồng loạt đã đẩy toàn bộ mặt bằng giá lên cao."

Hệ lụy: Nới rộng khoảng cách và xáo trộn đô thị

Việc giá căn hộ Hà Nội tăng đồng loạt đang tạo ra nhiều hệ lụy xã hội và kinh tế nghiêm trọng:

Người mua ở thực bị loại khỏi cuộc chơi: Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà bị nới rộng, khiến người mua ở thực, đặc biệt là thế hệ trẻ, ngày càng khó tiếp cận nhà ở nội đô.

Áp lực lên hệ thống tài chính: Tỷ lệ vay mua nhà tăng cao có thể kéo theo áp lực nợ xấu lên hệ thống tín dụng - ngân hàng.

Xáo trộn cơ cấu đô thị: Sự biến mất của nhà ở bình dân buộc người thu nhập thấp phải dịch chuyển ra xa trung tâm, gây xáo trộn quy hoạch đô thị.

Bà Phạm Thị Miền (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) chua chát thừa nhận rất khó để tư vấn cho người trẻ mua nhà lúc này, bởi mức thu nhập trung bình không thể bắt kịp đà tăng 120 – 180% của giá căn hộ cũ tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân.

Giải pháp "ghìm cương": Thuế chống đầu cơ và Nhà ở xã hội đột phá

Trước tình trạng "bão giá", các chuyên gia đã đề xuất những giải pháp chính sách mang tính căn cơ để kìm hãm thị trường:

Thuế chống đầu cơ và minh bạch dữ liệu

TS. Cấn Văn Lực (Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV) tiết lộ Tổ tư vấn chính sách của Thủ tướng sẽ sớm đề xuất các chính sách giảm giá bất động sản, trong đó nổi bật là giải pháp đánh thuế chống đầu cơ. Ông Lực nhấn mạnh việc áp dụng chính sách này cần có lộ trình 1-2 năm và phải dựa trên hệ thống dữ liệu đất đai và nhà ở minh bạch, đồng bộ mà các cơ quan đang nỗ lực làm sạch.

Điều chỉnh chi phí đầu vào

Ông Lê Xuân Nga (Tổng giám đốc BHS Property) chỉ ra rằng một phần nguyên nhân giá nhà tăng cao đến từ chi phí đất đai (tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng). Ông tin rằng, chỉ cần các quy định liên quan đến xác định giá đất được xây dựng một cách hợp lý và sát thực tế, giá nhà sẽ sớm được điều chỉnh giảm.

Nhà ở xã hội phải là khoản đầu tư công ích

Ông Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) đề xuất chìa khóa hạ nhiệt giá bất động sản nằm ở việc phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn tại các cửa ngõ Thủ đô. Ông dự đoán khi các dự án này hoàn thành, giá nhà trung bình có thể giảm khoảng 30 – 40%. Ông kiến nghị Nhà nước nên chủ động dùng vốn ngân sách, coi đây là khoản đầu tư công ích vì mục tiêu an sinh xã hội, thay vì đặt nặng mục tiêu lợi nhuận.

Trong dài hạn, ông Trần Xuân Lượng (Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu) đánh giá cần đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh để giảm gánh nặng dân số và hạ tầng cho trung tâm Thủ đô, từ đó giúp giá nhà dần bình ổn.