MBS: Các yếu tố vĩ mô đang hỗ trợ cho ngành bất động sản phục hồi

Theo báo cáo ngành ngày 05/06/2024, Công ty chứng khoán MB (MBS) đã phân tích về những yếu tố sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) hồi phục trở lại, đặc biệt là ảnh hưởng của các chính sách mới.

Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường

Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).

Tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới.

Tuy nhiên, MBS đánh giá lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường BĐS bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào BĐS do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Hoàn thiện về hệ thống pháp lý sẽ giúp thị trường phát triển bền vững, thúc đẩy sự phát triển ở nguồn cung lẫn nhu cầu

Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật đất đai 2024 và mới đây nhất, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất cho các luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/24 thay vì ngày 01/01/25 như được thông qua tại kỳ họp đầu năm. Hiện tại đề xuất này đang được chờ Quốc hội phê duyệt.

Đối với Luật kinh doanh BĐS 2023, theo MBS đánh giá, các quy định mới tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển BĐS yếu kém về năng lực tài chính cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng. Các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua BĐS và tiến đến minh bạch hóa thị trường (điều 6, điều 61). Tuy nhiên các điểm mới trong luật theo MBS sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm đất nền (điều 5) trong ngắn hạn và đặt ra yêu cầu về sức khỏe tài chính đối với các nhà phát triển để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời bị hạn chế đi các hình thức huy động vốn từ khách hàng như trước đây.

Đối với Luật nhà ở 2023, MBS cho rằng sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung NOXH, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường BĐS.

Đối với Luật đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình GPMB, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển BĐS, tốc độ GPMB được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí GPMB tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã thông qua 1 số Nghị định và Luật nhằm hỗ trợ thị trường tín dụng, trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp. Các chính sách này tập trung vào việc trì hoãn các nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà phát triển có thể sắp xếp nguồn trả nợ trong thời gian thị trường chung khó khăn. Luật tổ chức tín dụng sửa đổi sẽ cung cấp thêm cho các ngân hàng thương mại một phương án xử lý nợ xấu và khơi thông dòng tiền cho các doanh nghiệp BĐS.

Các khoản thu về thuế đất ghi nhận tăng trưởng mạnh báo hiệu sự phục hồi về nguồn cung

Sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý 1/2023 với chỉ 26,515 tỷ đồng (giảm 55.1% so với cùng kỳ) khi thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn về tình hình thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45,277 tỷ đồng (tăng 70.8%), cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã có tăng trở lại.

Các khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10%-15%). MBS cho rằng đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục trong nguồn cung BĐS thời gian tới.

Có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối

Đáng chú ý trong lần thay đổi Luật lần này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên BĐS, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

Như trong biểu đồ, lượng kiều hối về TP.HCM trong năm 2023 đã đạt mức kỷ lục trong vòng 6 năm gần đây với khoảng 8.9 tỷ USD (tăng 35% so với cùng kỳ). Khi các luật mới về BĐS được thông qua, MBS cho rằng dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và sẽ đem lại sức cầu mới cho thị trường trong nước.

Vẫn còn nhiều thách thức mà doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt

Nhìn chung thị trường BĐS nghỉ dưỡng (Biệt thự nghỉ dưỡng, Shophouse nghỉ dưỡng, Condotel) vẫn đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng bởi những vướng mắc trong vấn đề pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triển quá nóng ở các chu kỳ trước.

Nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam (chiếm 80%-90% tổng nguồn cung cả nước). Hàng loạt dự án đã phải dừng triển khai do vướng pháp lý khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới thì liên tục sụt giảm. Sức cầu của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ với tỷ lệ hấp thụ của Biệt thự nghỉ dưỡng/Nhà phố, Shophouse nghỉ dưỡng đạt 3.3%/0.9%. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, các nhà phát triển liên tục đưa ra các chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện.

Đối với condotel, nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ (chiếm hơn 98%), chủ yếu vẫn do vấn đề pháp lý. Theo DKRA, sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 1.3%), lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. MBS cho rằng phân khúc này sẽ còn trầm lắng trong thời gian dài do việc phát triển tràn lan trong thời gian vừa qua cũng như nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác chỉ ở mức thấp và niềm tin của nhà đầu tư đã bị sói mòn.

Bên cạnh vấn đề của BĐS nghỉ dưỡng, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. MBS ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (giảm 44.5% so với quý 2/2023) và 113,654 tỷ đồng (giảm 3.3% so với năm 2023).

Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12,225 tỷ đồng (tăng 5.8% so với cùng kỳ), giúp lượng TPDN đáo hạn trong năm 2024 giảm 9.7% so với trước khi mua lại.

Hiện tại, tổng giá trị TPDN chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193.6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ TPDN của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Quy mô nợ vay tính đến hết quý 1/2024 tăng 5.7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến 1 số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. Tuy nhiên, tổng nợ vay/VCSH ở cuối quý 1/2024 đạt mức 0.63 lần, tăng lên đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021 cho thấy dấu hiệu của việc mở rộng bảng cân đối.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL của các ngân hàng tăng lên mức 2.5% (so với khoảng 2.2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các DN bất động sản.

MBS cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn.