Mạnh tay với cò đất bất lương, chủ đầu tư huy động vốn trái luật

Doanh nghiệp huy động vốn không đúng quy định, “bán lúa non” có thể bị xử phạt đến 1 tỉ đồng; kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp cũng bị phạt đến 120 triệu đồng; cò đất - đầu nậu không có chứng chỉ hành nghề cũng bị phạt nặng...

Đó là những quy định trong Nghị định 16/2022 (Nghị định 16) xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng vừa được ban hành.

Phạt kịch khung đến 1 tỉ đồng

Cụ thể từ ngày 28.1, phạt tiền từ 800 triệu - 1 tỉ đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định. Đồng thời mức phạt trên cũng được áp dụng cho trường hợp huy động vốn không đúng quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Nghị định 16 cũng quy định phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định. Phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định. Người môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề có thể bị phạt đến 60 triệu đồng.

Phải bổ sung luật Kinh doanh bất động sản quy định về trường hợp trước khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, vì lâu nay việc đặt cọc là theo bộ luật Dân sự. Nếu có hành lang pháp luật, doanh nghiệp cứ thế thực hiện và khách hàng theo đó cũng được bảo vệ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, Nghị định 16 là bước tiến để hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp, giúp người hoạt động trong lĩnh vực này cũng chính quy hơn, những người đam mê với nghề, hoạt động chân chính thấy được bảo vệ. Nghị định sẽ một phần ngăn chặn và giảm thiểu các vi phạm trong hoạt động môi giới. Về lâu dài, khách hàng sẽ không đánh giá cao lực lượng “cò đất” nên sẽ tìm đến các môi giới chuyên nghiệp, dần loại bỏ những đối tượng ăn xổi, chụp giật.

Nhưng theo ông Phạm Lâm, để loại bỏ lực lượng cò đất cần phải dựa vào chứng chỉ hành nghề, cấp mã số định danh và đưa ra những ràng buộc trách nhiệm để khi ra phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề. Sau này giao dịch có sai lệch, không đúng quy định thì môi giới sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới.

“Lâu nay lực lượng cò đất chưa có chế tài, chưa có quy định nên hoạt động rất lộn xộn. Nay đã có quy định, dù có thể có những điều bất hợp lý, chưa hoàn thiện nhưng có thể sửa đổi, bổ sung dần. Trước mắt đã có khung pháp lý để điều chỉnh nên thời gian tới lực lượng cò đất, môi giới sẽ phải hoạt động chỉn chu, chuyên nghiệp hơn”, ông Phạm Lâm cho hay.

Cần sửa luật để xử lý triệt để

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, cũng cho rằng luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện kinh doanh, mua bán. Tuy nhiên, khi thị trường phát triển mạnh, lớn nhanh đã làm cho “tấm áo” chật đi, bộc lộ những lạc hậu, chưa bao bọc được hết nên mới có quy định điều chỉnh cho phù hợp. Nghị định 16 cũng chỉ là quy định dưới luật điều chỉnh những điểm nóng; còn để giải quyết triệt để hiện tượng cò đất, đầu cơ, đầu nậu tận dụng nóng sốt của thị trường để làm loạn, thổi giá thì phải chờ sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản.

Lâu nay lực lượng cò đất chưa có chế tài, chưa có quy định nên hoạt động rất lộn xộn. Trước mắt đã có khung pháp lý để điều chỉnh nên thời gian tới lực lượng cò đất, môi giới sẽ phải hoạt động chỉn chu, chuyên nghiệp hơn. Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam

Dù vậy ông Đính cũng thừa nhận, để xử lý triệt để tình trạng này thì rất khó. “Hiện để hoàn hảo cần phải sửa luật, bởi luật hiện quy định môi giới vẫn được quyền hoạt động tự do với điều kiện có chứng chỉ hành nghề. Nhưng đến nay mới cấp chứng chỉ hành nghề được 10%, còn lại 90% chưa được cấp chứng chỉ, chưa được cấp mã số định danh. Trong khi việc kiểm tra, xử phạt rất khó vì cơ quan chức năng cũng không đủ lực lượng, lâu lâu mới đi kiểm tra sẽ không đủ sức kiểm soát. Nên cần có một hệ thống công nghệ thông tin để quản lý bằng mã số định danh, chứng chỉ hành nghề”, ông Đính kiến nghị.

Liên quan đến việc xử phạt chủ đầu tư bán “lúa non”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng luật Kinh doanh bất động sản chỉ xử lý hành vi từ lúc ký hợp đồng mua bán, nên không xảy ra nhiều tình trạng lừa đảo. Những vụ lừa đảo xảy ra nhiều ở những dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, bán “lúa non” để lấy tiền. Đây là lỗ hổng cấp bách cần bịt lại nhưng đến nay vẫn không được giải quyết, vì luật Kinh doanh bất động sản vẫn thả nổi hành vi trước khi ký kết hợp đồng. Chính vì vậy một số doanh nghiệp đã lách luật bằng cách ký hợp đồng đặt cọc góp vốn, hợp tác đầu tư, hứa mua hứa bán sản phẩm... theo bộ luật Dân sự. Trong khi bộ luật Dân sự cũng có mặt hạn chế là việc đặt cọc được thực hiện theo sự tự nguyện, thỏa thuận của các bên và không quy định cụ thể số tiền đặt cọc là bao nhiêu, không ràng buộc các hợp đồng góp vốn, đặt cọc phải theo luật chuyên ngành là luật Kinh doanh bất động sản.

Chính điều này nên nhiều doanh nghiệp ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng đã thu đến 80 - 90% giá trị hợp đồng. Về nguyên tắc doanh nghiệp làm như vậy là không trái với bộ luật Dân sự, vì cái gì luật không cấm thì doanh nghiệp có quyền làm.

“Cần có quy định cụ thể về việc ký hợp đồng đặt cọc trong bộ luật Dân sự. Trong trường hợp luật khác có quy định phải theo luật đó và số tiền đặt cọc không quá 30% giá trị giao kết. Nếu luật khác quy định về hành vi đặt cọc thì phải chấp hành theo luật chuyên ngành”, ông Châu đề xuất.

Đồng tình với quan điểm này, luật sư Trần Thu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nói rằng quy định của Nghị định 16 là chắp vá và những quy định này còn khá chung chung, khó áp dụng vào thực tiễn, nhất là trong điều kiện các quy định này còn “đá” nhau với luật Kinh doanh bất động sản, bộ luật Dân sự. Không những thế, việc xử phạt, chế tài áp dụng cũng không khả thi và mức xử phạt cũng không đủ sức răn đe. Do vậy, dù đã có quy định, nhưng thời gian tới sẽ khó thực hiện vì cơ quan chức năng không thể có đủ người để “quản” chuyện này và việc đi kiểm tra, xử phạt cũng rất khó.