Mặc kệ khủng hoảng, phân khúc chung cư vẫn tiếp đà tăng giá

Trái ngược với diễn biến trầm lắng và sụt giảm về giá bán ở một số phân khúc như nhà liền thổ, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc chung cư vẫn ghi nhận sự tăng giá và dự báo sẽ tiếp đà tăng trong thời gian tới.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE, trong quý đầu tiên của năm 2023, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm.

Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý 1.2020. Nguyên nhân là do tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn hiện tại khi thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng bị thắt chặt cùng với sự gián đoạn của kỳ nghỉ Tết khiến nguồn cung mở bán mới ngưỡng hạn chế.

Tất cả nguồn cung mới trong quý đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.

Doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Số căn bán được ghi nhận trong quý 1.2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước.

CBRE bắt đầu ghi nhận sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong và Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây là một dấu hiệu tích cực cho thị trường tại thời điểm hiện tại.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý 1.2023 được ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD (khoảng 48 triệu đồng)/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD (khoảng 32 triệu đồng)/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái – thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm).

Theo CBRE, mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3-8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

CBRE dự báo trong năm 2023, giá sơ cấp sẽ tăng 4-7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000-15.000 căn tại Hà Nội trong năm 2023 trước bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15-20% so với năm 2021.

Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. Phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới và giá bán sơ cấp dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng 1.900-2.100 USD/m2 trong năm.

Doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, nguồn cầu chủ đạo sẽ đế từ người mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills, dự báo trong năm 2023, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao.

Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn.

Bà Hằng dự báo trong năm 2023, mức giá nhà ở nói chung, chung cư nói riêng khó giảm sâu bởi những yếu tố khó khăn về nguồn cung chưa được khơi thông.