M&A bất động sản công nghiệp: Kênh khoái khẩu của nhà đầu tư nước ngoài

Mua bán - sáp nhập vẫn là kênh khoái khẩu của nhà đầu tư bất động sản nước ngoài, khi vốn ngoại tiếp tục tăng thông qua hoạt động góp vốn, mua cổ phần trong 5 tháng đầu năm.

Hà Nội, TP.HCM là trung tâm hút vốn

Đầu tháng 6, BP-Vietnam Development, công ty con do Tập đoàn Bất động sản công nghiệp Boustead Projects (Singapore) sở hữu 100% vốn, đã ký một thỏa thuận quyền chọn (option agreement) với Công ty cổ phần Khải Toàn (KTG).

Thông tin từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến quý I/2021, cả nước có 370 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115,200 ha. Trong đó, 328 KCN nằm ngoài các khu kinh tế, 34 KCN nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 KCN nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Trong thỏa thuận này, BP-Vietnam Development sẽ thanh toán cho KTG một khoản tiền gửi quyền chọn (có thể hoàn lại đầy đủ) với tổng trị giá 289,25 tỷ đồng (tương đương 12,5 triệu USD), thanh toán làm 3 đợt, dựa trên việc KTG đáp ứng các điều kiện đối với từng đợt.

KTG cấp cho BP-Vietnam Development quyền chọn mua 49% cổ phần tại công ty mẹ là Công ty cổ phần KTG & Boustead (KBJSC) cho Công ty cổ phần KTG & Boustead Industrial Logistics (KBIL). Ngược lại, BP-Vietnam Development sẽ cấp cho KTG quyền chọn bán 49% vốn cổ phần tại KBJSC cho BP-Vietnam Development, khi đáp ứng tất cả điều kiện trong thỏa thuận. Sau khi thực hiện quyền chọn mua hoặc bán, BP-Vietnam Development và KTG sẽ tham gia thỏa thuận mua 49% cổ phần tại KBJSC.

Boustead Projects đánh giá, Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới và đã lập thành tích đáng tin cậy trong việc đảm bảo cho các tập đoàn đa quốc gia môi trường kinh doanh lý tưởng để đầu tư và hoạt động sản xuất, phát triển mạng lưới logistics.

Trước đó, Boustead Projects, thông qua các công ty con và liên doanh, đã thiết lập quan hệ đối tác với KTG để mua lại công ty quản lý bất động sản công nghiệp thuộc sở hữu chung là Boustead & KTG Industrial Management Company Ltd (BKIM) và đề xuất mua lại 49% cổ phần tại Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Bắc Ninh.

Về phần KBIL, đơn vị này sẽ được KTG và Boustead Projects cùng bơm vốn, với kỳ vọng trở thành quỹ phát triển bất động sản logistics và bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. KBIL sẽ nắm giữ 13 tài sản hạt giống bất động sản công nghiệp và tiến hành mở rộng hoạt động thông qua các thương vụ mua lại…

Tài sản hạt giống của KBIL sẽ được đặt tại các khu công nghiệp (KCN) đã phát triển ở khu vực Hà Nội và TP.HCM. Giai đoạn I, các tài sản hạt giống sẽ được mua lại và chuyển giao cho KBIL với tổng giá trị tài sản khoảng 141 triệu USD. Giai đoạn II, ngoài các tài sản hạt giống, KBIL dự định mua các tài sản bất động sản công nghiệp tiềm năng theo lộ trình mục tiêu đã xác định, nhiều khả năng tăng gấp đôi diện tích đất và diện tích cho thuê trong danh mục đầu tư.

Trước đó 1 tháng, ESR Cayman Limited (Hồng Kông) và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW đã tuyên bố thiết lập liên doanh để phát triển và sở hữu một KCN hiện đại - Khu KCN Mỹ Phước 4 ở phía Bắc TP.HCM. Sau khi hoàn thành, KCN Mỹ Phước 4 sẽ có quy mô khoảng 240.000 m2 diện tích logistics và cơ sở công nghiệp nhẹ.

Jeffrey Shen và Stuart Gibson, hai nhà đồng sáng lập và đồng CEO của ESR đánh giá: “Lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bất động sản logistics của Việt Nam đang ‘tuổi mới lớn’. Đây là một trong những thị trường hứa hẹn nhất ở khu vực Đông Nam Á, được hưởng lợi từ một loạt yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định, mức thu nhập ngày càng tăng, tầng lớp trung lưu mới nổi, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và phát triển hạ tầng”.

Trong động thái tương tự, sau tuyên bố thành lập liên doanh phát triển bất động sản logistics hiện đại tại Việt Nam vào tháng 10/2020, SEA Logistic Partners (SLP) và GLP - đơn vị quản lý đầu tư vận hành kho bãi lớn nhất Trung Quốc - cũng đang tích cực gom đất cho kế hoạch phát triển tại Việt Nam. Tính đến cuối tháng 5/2021, liên doanh này đã mua được 5 dự án đất công nghiệp với tổng diện tích gần 700.000 m2 và đều nằm ở vị trí chiến lược tại khu vực Hà Nội và TP. HCM.

“Chúng tôi đang xúc tiến đầu tư khoảng 1 tỷ USD để phát triển các dự án bất động sản logistics trên khắp các thị trường mục tiêu tại Việt Nam trong 3 - 4 năm tới”, ông Kent Yang, đối tác sáng lập của SLP cho biết.

Không lo thiếu nguồn cung

Giữa làn sóng Covid-19 lần thứ tư, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam vẫn khởi sắc, đạt gần 14 tỷ USD trong 5 tháng đầu năm, nhích 0,8% so với cùng kỳ năm 2020.

Bất động sản vẫn là lĩnh vực đón lượng vốn ngoại lớn thứ 3, với dòng vốn 1,05 tỷ USD, bằng 7,5% tổng vốn đăng ký. Trong đó, giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đạt 248,428 triệu USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp (Savills Việt Nam), đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp hưởng lợi tích cực từ các thương vụ M&A và nguồn cung bất động sản công nghiệp mới.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong ngắn và trung hạn được đánh giá là dồi dào, thậm chí không lo thiếu. Với các dự án sắp đi vào hoạt động, như Logos Property tại KCN VSIP Bắc Ninh 1 với 81.000 m2 dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2021; hay dự án có quỹ đất rộng 250 ha mà Công ty cổ phần Công nghiệp KCN Việt Nam đã mua lại trước đó.

Trong quý I/2021, hàng chục dự án công nghiệp tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng ngàn héc-ta đất công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh có số lượng dự án tương lai lớn nhất với 5 KCN mới. Cụ thể, KCN Quế Võ III sẽ được đầu tư thêm 208.54 ha, KCN Gia Bình II có diện tích quy hoạch 208,54 ha, được đầu tư bởi Tập đoàn Hanaka...

Ở phía Nam, tỉnh Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng 3 KCN mới với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết vấn đề quá tải của các dự án đang hoạt động. Còn theo Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Long An, địa phương này sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các KCN để ưu tiên thu hút vốn FDI trong năm 2021.