Lý do giá đất nền ở Hà Nội tiếp tục tăng và thách thức cuối năm

Dù hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện với đất nền, nhưng trong quý III/2022, đất nền ở Hà Nội vẫn tăng thêm khoảng 5%.

Theo Vietnamplus, chỉ hơn 1 năm trước, bất chấp dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn "sốt" đất. Theo đó, nhiều khu vực giá tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng gấp 2-3 lần chỉ so với trước năm 2019.

Giờ trở lại một số huyện ngoại thành từng là tâm điểm của những đợt "sốt" đất hậu Covid-19, chứng kiến những tiếng thở dài của giới cò đất.

Tuy nhiên, dù giao dịch giảm nhưng giá đất không thay đổi nhiều, những người cần tiền, bán gấp thì giảm vài giá để giao dịch nhanh còn lại hầu hết các chủ đất có nguồn lực đều giữ hàng, giữ giá, không bán ra.

Số liệu của một số đơn vị uy tín về theo dõi thị trường cho thấy, bất động sản Hà Nội và vùng ven đang có dấu hiệu chững lại. Nhiều nhà đầu tư tay ngang đang "đứng ngồi không yên" vì không rút được vốn để chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác khi dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn.

Theo báo cáo quý 2 của batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven vẫn tăng mạnh; trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm trước.

Theo Kinh tế & Đô thị, điểm hiện tại, thị trường đất nền ở một số huyện ngoại thành Hà Nội - nơi từng là tâm điểm của những đợt “sốt” đất trước đây, như: Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất... đã có sự giảm sút mạnh về số lượng giao dịch và cả sự quan tâm tìm kiếm.

Trên thực tế, hầu hết những giao dịch đất đai ở các khu vực này đều là của nhà đầu tư, không có nhu cầu thực về chỗ ở; nhưng với sự can thiệt mạnh mẽ từ phía chính quyền, trong việc kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS, khiến cho tỷ suất lợi nhuận đất nền không còn cao như kỳ vọng của nhà đầu tư, chính là lý do khiến cho sự quan tâm đến đất nền giảm sút.

Cụ thể, trong quý III/2022 nhu cầu tìm kiếm đất nền trên địa bàn Hà Nội giảm bình quân 18% so với thời điểm quý trước, một số địa bàn ghi nhận mức giả lớn mức giảm lớn, như: Quốc Oai (39%); Gia Lâm (28%); Thanh Trì (24%)...

Tuy nhiên, không vì thế mà ảnh hưởng đến giá bán của dòng sản phẩm này, trái ngược lại trong quý III/2022 theo số liệu khảo sát thị trường của Hội môi giới bất động sản (BĐS), giá đất nền trong khu dân cư và đặc biệt là ở các dự án khu đô thị các huyện ngoại thành vẫn tăng thêm 5% so với thời điểm đầu năm 2022 và tăng 20% so với cùng kỳ năm 2021, đáng chú ý một số khu vực vẫn có hiện tượng tăng nóng. Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị ở một số địa bàn có tuyến đường Vành đai 4 được quy hoạch chạy qua, giá đất nền không ngừng tăng thời gian gần đây.

Đơn cử, tại xã Thanh Xuân (huyện Sóc Sơn) đầu năm 2021 khi toàn địa bàn Hà Nội đang xảy ra “sốt” đất, thì đất nền khu vực này cũng vẫn chỉ dao động ở mức từ 3 - 7 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 được quy hoạch qua địa bàn xã, đặc biệt từ đầu tháng 8 vừa qua UBND TP Hà Nội chính thức phê duyệt chỉ giới đường đỏ tuyến Vành đai 4 qua xã Thanh Xuân đến thời điểm này giá đất nền ghi nhận đạt ngưỡng 12 - 17 triệu đồng/m2.

Theo quy luật, những nơi có hạ tầng giao thông phát triển thì giá BĐS sẽ tăng, nhưng việc đất nền ở khu vực ngoại thành Hà Nội vẫn “âm thầm” tăng ngay cả khu vực hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ, vẫn đang tiếp diễn thời gian gần đây là diễn biến thực tế của thị trường. Nhà đầu tư cũng cẩn trọng hơn đến vấn đề pháp lý của BĐS khi tập trung vào sản phẩm đấu giá đất của chính quyền địa phương.

Trong phiên đấu giá khu đất ĐG06/2019 tại huyện Quốc Oai gần đây, các thửa đất có giá khởi điểm 47,7 triệu đồng/m2 thì giá trúng dao động từ 63,9 - 76,9 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, có lô còn được bỏ giá lên đến 99,3 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần giá khởi điểm. Việc bỏ giá quá cao mặc dù mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách Nhà nước, nhưng cũng có tác động xấu, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của thị trường, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đầu tư dự án mới.

Kịch bản nào sẽ xảy ra?

Theo Kinh tế & Đô thị, số liệu khảo sát thị trường trong quý III/2022 của kênh thông tin batdongsan.com.vn, mặc dù mặt bằng giá chung phân khúc đất nền trên địa bàn Thủ đô trong quý vẫn tăng, nhưng cũng ghi nhận một số địa bàn đã có sự giảm sút về giá bán, cụ thể: huyện Thanh Trì (giảm 9%); Long Biên (giảm 10%)... hiện nay người cầm tiền đang tiếp tục tâm lý chờ đợi cơ hội giảm giá hoặc đang xem xét các động thái tiếp theo của kinh tế vĩ mô trước khi ra quyết định. Vì vậy, việc “ôm” đất nền đầu tư thời điểm này đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Trong khi đó, sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Các chuyên gia cho rằng, những tưởng nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua BĐS để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự, thận trọng khi giá BĐS vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Dự báo đến cuối năm 2022, thị trường BĐS vẫn còn những thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá BĐS sẽ không có dự dao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

“Tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra”, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển nhận định.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, lượng tiền gửi ròng của người dân vào ngân hàng đã tăng mạnh từ cuối năm 2021 đến nay, trong khi đó trên thị trường BĐS bắt đầu có hiện tượng “ngộp” của những người đầu tư bằng vốn vay. Đặc biệt, việc đầu tư đất nền ở những khu vực không có tiềm năng thực và chỉ tăng theo dạng “ăn theo” thì chỉ trong thời gian ngắn thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức giá phù hợp, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ.

Trên thực tế, việc đầu tư đất đai thực sự phù hợp đối với những người có tiền thật và đầu tư lâu dài từ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm vẫn sẽ mang lại những cơ hội lợi nhuận tốt. Đây chính là nguyên nhân lý giải giá bán đất nền trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong quý III/2022.