Lướt sóng đất nền: Cẩn trọng sốt ảo

 Sau những “cơn sốt giá đất”, người bỗng chốc trở thành tỷ phú, kẻ trắng tay mang gánh nặng nợ nần. Dù quá khứ đến giờ vẫn có rất nhiều bài học nhãn tiền, nhưng không có sức nặng với nhiều nhà đầu tư, bởi “làm công cả đời không bằng lướt đất đúng thời điểm”.

Đổi đời nhờ “sốt đất”

Dân môi giới vẫn gọi vui ông Lâm (Đông Anh, Hà Nội) là “thánh lướt sóng”. Quả thật không sai chút nào, ba lần giá đất Đông Anh dựng ngược, là ba lần tài khoản ông Lâm tăng theo cấp số nhân. Từ một mảnh đất cắm dùi 800 m2 cha ông để lại, tài sản của ông Lâm hiện giờ là 2 ngôi nhà cho thuê tại Hà Nội, đất cát trải dọc từ Bắc vào Nam, vốn hoá lên đến vài chục tỷ đồng.

Người đàn ông 60 tuổi làn da rắn rỏi kể về “chiến tích” của mình một cách hào hứng, sôi nổi. Lần đầu tiên đầu tư của ông Lâm là thời điểm 2010 - 2011. Khi đó, vừa được cho về nghỉ hưu sớm, cũng là thời kỳ lên ngôi của đất nền Đông Anh với dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù được đầu tư xây dựng. Một ngày tiếp chục đoàn đến hỏi mua đất, cứ người đến sau trả cao hơn người đến trước, giá lên 25 triệu đồng/m2, ông Lâm quyết định cắt một nửa bán được 10 tỷ đồng. Suốt khoảng thời gian sau đó, không còn ai hỏi mua nữa, thị trường rơi tự do, người cuối cùng muốn bán giá 15 triệu đồng/m2, ông Lâm mua lại 6 tỷ đồng, ăn chênh lệch từ chính mảnh đất của mình được 4 tỷ đồng.

Lần thứ 2 là năm 2018, thị trường nhà đất Đông Anh lại sốt xình xịch với đề án chuyển đổi mô hình huyện lên quận. Lúc này vốn đã có, ngay lập tức ông Lâm xuống tiền mua luôn một mảnh đất đẹp để đó, giá 30 triệu đồng/m2, năm 2019 bán ra với giá 45 triệu đồng/m2. Khi thị trường nguôi nguôi vào cuối năm 2019, ông Lâm lại xuống tiền mua đất. Trong suốt năm 2020 giá đất có tăng lên nhưng không nhiều, cho đến khi xuất hiện thông tin quy hoạch sông Hồng, giá đất Đông Anh đã tăng lên 60 - 70 triệu đồng/m2, ông Lâm bán ra, chênh lệch một gấp đôi. Dù không được nhiều như những người lướt sóng liên tục, nhưng hiện tại ông đã mua được một số mảnh đất tại các khu vực có tiềm năng tăng giá như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Long… Đất các khu vực này đang được hỗ trợ thông tin về bất động sản công nghiệp, ông Lâm dự báo giá sẽ còn tăng trong thời gian tới.

“Tôi không có kinh nghiệm gì, chỉ mua vào khi thị trường lặng sóng và chờ đến khi có tin tốt bán ra, sẵn sàng chờ cả kể 3 - 4 năm vì đầu tư đất nền phải dài hạn. Tôi cũng không đủ sức khoẻ và nhanh nhạy thông tin để lướt sóng ăn chênh lệch hàng ngày, hàng giờ như nhiều nhà đầu tư khác”, ông Lâm chia sẻ.

Ông Lâm chỉ là một ví dụ điển hình bỗng chốc thành tỷ phú nhờ sốt đất. Từ đầu năm 2021 đến nay, giá đất tăng ở nhiều địa phương như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nội… cũng giúp nhiều nhà đầu tư bội thu.

“Khẩu vị đầu tư của tôi là những khu vực có tiềm năng thật sự, chỉ xuống tiền khi thông tin rõ ràng, minh bạch. Khi rảnh, tôi luôn luôn tìm hiểu thị trường, pháp lý dự án khắp nơi, xây dựng cho mình mối quan hệ rộng. Đến khi có thông tin chủ trương đầu tư khu công nghiệp, tôi lập tức xuống tiền không chần chừ. Khi quy hoạch xây xong cũng là lúc tôi bán ra. Lợi nhuận mỏng hơn nhưng chắc thắng. Từ đầu năm đến nay tôi lướt thành công hơn 10 vụ với khoản tiền lời gần chục tỷ”, anh Duy Cường, một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ.

Cẩn trọng sốt ảo, mất tiền oan

Thị trường bất động sản luôn là cuộc chiến đầy khốc liệt. Có những người giàu lên từ bất động sản, nhưng cũng không ít người tiêu tan cả gia đình lẫn sự nghiệp vì đầu tư không đúng nơi, lại sai thời điểm. Bởi sốt đất không chỉ ở các khu vực có quy hoạch, có dự án, mà còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư, đất rừng, lợi dụng quy hoạch để thổi giá đất, nhằm trục lợi cá nhân.

Đơn cử như tại Hớn Quản, Bình Phước, trong khi sân bay Téc Ních vẫn chưa được quy hoạch thì cò đất từ khắp nơi đã đổ về đây tạo sóng... Từ đất ở, đất nông nghiệp đến đất lâm nghiệp đều được hỏi mua với giá cao 4 - 5 lần, thậm chí 10 lần so với bình thường. Chỉ đến khi chính quyền nói rõ không hề có dự án sân bay nào ở Hớn Quản, đưa ra các biện pháp mạnh ngăn chặn thì “cơn sốt” mới hạ nhiệt.

Hay tại Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội), khi thị trường xuất hiện thông tin đề xuất xây dựng 2 khu đô thị trên địa bàn, dòng người nườm nượp kéo về xem đất, đông như trẩy hội, giá đất chỉ 3 - 5 triệu đồng/m2 qua miệng cò thổi lên từng ngày, từng giờ đến 18 - 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ sau đúng một tuần, giá đã xịt hơi do chính quyền địa phương kịp thời can thiệp, cảnh báo, cũng không có dự án nào được xây dựng. Tuy vậy, vẫn có những nhà đầu tư non tay, không kịp bán tháo, mắc kẹt vốn, muốn bán không ai mua.

Thật khó để kể về thất bại của mình trong cơn sốt đất Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) nhưng chị Hà Phương cũng thừa nhận đó là bài học xương máu, để đời. “Tại Đồng Trúc, khi xuống tiền mua đất dự án, tôi vẫn nghĩ mình là những người đầu tiên, ai dè lại là người cuối cùng ôm hòn lửa trong tay. Vốn bị chôn, thua lỗ, nợ ngân hàng ngập mặt nhưng bản thân là một nhà đầu cơ, lướt sóng, tôi cũng đề ra phần trăm rủi ro nhất định mà mình cảm thấy chấp nhận được. Ví dụ, lướt sóng 10 lần, nhưng chỉ cần 1 - 2 lần là thành công mỹ mãn rồi”, chị Phương tự an ủi.

Nói đến kinh nghiệm đầu tư, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, các nhà đầu tư không nên đầu tư theo phong trào, tốt nhất thấy khu vực nào có nhiều người giao dịch, giá đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá của 6 tháng trước thì phải cân nhắc kỹ, thậm chí là tránh xa, không nên mua. Đồng thời, phải thật tỉnh táo, khi nghe thông tin hấp dẫn phải tìm cách xác minh xem nó có đáng tin không? Ví dụ, khi nghe nói sắp có tuyến đường đi qua thì phải tìm quy hoạch, tìm các chuyên gia, diễn đàn… để xác minh lại, đầu tư bất động sản không cơ hội này thì cơ hội khác, chớ để mất tiền oan.