Lực đẩy cổ phiếu bất động sản thương mại và nhà ở

 Cơ hội dòng tiền quay lại với nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2022 vẫn được đánh giá cao, nhưng sẽ không còn dồn dập như trước.

Cú huých chính sách, hạ tầng và vắc-xin Covid-19

Trong quý IV/2021, nhóm cổ phiếu bất động sản đã chứng kiến đợt tăng giá ấn tượng với chỉ số ngành tăng hơn 23%, cao hơn mức tăng 12% của VN-Index tính tới cuối tháng 1/2022.

Với dòng tiền đổ vào mạnh mẽ, giá nhiều cổ phiếu được đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn như NLG, HDC, DIG... dựa trên lập luận của một số kênh truyền thông rằng, cứ lấy quỹ đất nhân với giá thị trường thì ra giá trị công ty hàng tỷ USD. Có thời điểm, cổ phiếu CEO được nhiều diễn đàn xã hội định giá đến 500.000 đồng/cổ phiếu, còn L14 lên tới hơn 300.000 đồng/cổ phiếu.

Sau giai đoạn tăng nóng, giá các cổ phiếu này đảo chiều giảm mạnh gần thời điểm giáp Tết Nhâm Dần, với mức giảm từ 40 - 50%. Nhiều ý kiến cho rằng, đợt điều chỉnh này là cần thiết để thị trường lấy lại cân bằng trong năm 2022.

Một điểm dễ nhận thấy là sự sụt giảm mạnh chủ yếu diễn ra ở các cổ phiếu vừa và nhỏ, trong khi các mã đầu ngành bất động sản không biến động quá nhiều.

Điều này được lý giải trên cơ sở nền tảng thị trường bất động sản hiện đang tích cực, cùng sự hỗ trợ từ những chính sách mới được ban hành gần đây như gói chính sách tài khóa - tiền tệ giá trị gần 300.000 tỷ đồng, dự án cao tốc Bắc - Nam đã được thông qua, bên cạnh các quy định mới như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới.

Trong bản báo cáo công bố ngay sát Tết, Công ty Chứng khoán VNDirect đưa ra đánh giá lạc quan về triển vọng của nhóm cổ phiếu địa ốc khi cho rằng, xu hướng tăng sẽ tiếp diễn trong năm 2022, đặc biệt là các mã của doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn được bàn giao trong năm.

Là một trong những quỹ đầu tư ngoại lớn nhất tại Việt Nam, VinaCapital tiếp tục bảo lưu quan điểm tích cực đối với cổ phiếu ngành bất động sản. Quỹ này kỳ vọng, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng khoảng 25% trong năm 2022, nhờ doanh số bán hoặc bán trước căn hộ mới tăng gấp đôi. Điều này phần nào lý giải cổ phiếu bất động sản luôn nằm trong danh mục đầu tư của Quỹ.

Tương tự, Dragon Capital nhận định, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi khi giá bất động sản và nhu cầu mua nhà bị dồn nén trong năm qua thúc đẩy doanh số bán trước. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ổn định một phần nhờ lãi suất huy động tại các ngân hàng thấp, đảm bảo giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh năm 2022.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2022, nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận khoản mục “người mua trả tiền trước” rất cao. Đơn cử, tại Vinhomes (mã VHM), giá trị khoản mục này lên tới 8.916 tỷ đồng, tương đương 4% tổng nguồn vốn - mức cao nhất trong khối doanh nghiệp địa ốc niêm yết.

Điều này cho thấy hiệu quả trong công tác bán hàng, cũng như kết quả kinh doanh của VHM khả năng sẽ tiếp tục đột biến trong năm 2022 nhờ các siêu dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội), Vinhomes Grand Park (TP.HCM)…

Tương tự, Novaland (mã NVL) có khoản tiền người mua trả trước hơn 8.305 tỷ đồng tính đến cuối năm 2021, gấp đôi con số đầu năm. Trong năm qua, doanh thu bán hàng của Novaland được ghi nhận từ việc bàn giao một loạt dự án như NovaHills Mui Ne, NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), Saigon Royal, Victoria Village (TP.HCM)…

Theo đại diện Novaland, với quỹ đất sạch hơn 5.400 ha, doanh nghiệp này đang phát triển 3 dòng sản bất động sản chủ lực gồm đô thị, đô thị du lịch và công nghiệp.

Giai đoạn 2021-2025, Novaland dự kiến phát triển 100.000 sản phẩm; giai đoạn 2026-2030 phát triển dự án tại 30 địa phương, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 150.000 sản phẩm.

Mục tiêu của Novaland không dừng ở các thị trường lân cận TP.HCM, Đồng bằng sông Cửu Long, các tỉnh Nam Trung Bộ hay Tây Nguyên, mà vươn ra khu vực miền Bắc.

Còn tại Vinaconex (mã VCG), giá trị “người mua trả tiền trước” tính đến cuối năm 2021 ở mức hơn 6.592 tỷ đồng, gấp gần 3 lần con số đầu năm và chiếm 21% tổng nguồn vốn. Bên cạnh xây dựng và đầu tư tài chính, bất động sản là trụ cột chính trong hoạt động kinh doanh của Tổng công ty.

Trong năm 2021, Vinaconex triển khai bán hàng tại nhiều dự án như Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina (Hải Phòng), Tổ hợp văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Green Diamond (93 Láng Hạ, Hà Nội), Khu dân cư đô thị Vinaconex Móng Cái (Quảng Ninh), Khu đô thị mới Thiên Ân (Quảng Nam)...

Ngoài những cái tên nêu trên, không ít doanh nghiệp khác ghi nhận khoản người mua trả tiền trước hàng ngàn tỷ đồng có thể kể đến là DXG, DIC, PDR, SCR, HDG…

Cơ hội xen lẫn thách thức

Quy định hiện hành chỉ cho phép doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu khi đã bàn giao sản phẩm. Do đó, cổ phiếu bất động sản tạo được sức hút đột biến trong ngắn hạn nhờ điểm rơi lợi nhuận, nhưng để giữ dòng tiền ở lại trong thời gian dài thì cần có các dự án gối đầu.

Thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi trên diện rộng là một trong những yếu tố giúp nhà đầu tư kỳ vọng vào nhóm cổ phiếu ngành này.

Kỳ vọng cổ phiếu bất động sản phụ thuộc vào 3 yếu tố gồm thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà và nguồn cung mới hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý. Ngoài ra, với một số doanh nghiệp đặc thù chuyên đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, kỳ vọng vào nhu cầu du lịch tăng mạnh trở lại khi việc tiêm phòng vắc-xin Covid được phủ rộng khắp.

Ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng cho rằng, nhà đầu tư có thể lựa chọn cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản để đầu tư trong năm 2022 theo các tiêu chí như sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022; có quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân; có sức khỏe tài chính lành mạnh…

Tuy nhiên, ông Trung cũng lưu ý các rủi ro về dịch bệnh còn diễn biến khó lường, giá nguyên vật liệu tăng cao và thủ tục pháp lý kéo dài có thể ảnh hưởng đến nguồn tài chính cũng như khả năng đảm bảo tiến độ dự án của doanh nghiệp.

Khả năng chi phí xây dựng tiếp tục leo thang trong năm 2022 khi giá thép (vốn chiếm 12-15% chi phí sản xuất) vẫn neo ở mức cao cũng là điều khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc e ngại.

Thực tế, vào giữa tháng 1/2022, các thương hiệu thép lớn trong nước đồng loạt điều chỉnh tăng giá thép xây dựng lần thứ 2 kể từ đầu năm 2022. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp phải cân nhắc nhiều hơn đối với tiến độ triển khai và ra hàng từ quý II/2022.

“Ngoài ra, đề xuất sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022 cũng là một rào cản. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, điều này sẽ tiếp tục khiến hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn. Nút thắt này còn chưa được tháo gỡ cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại TP.HCM nói.