Luật vừa ban, đã bàn sửa: Căn nguyên từ đâu?

Dù mới có hiệu lực từ tháng 8/2024, Luật Đất đai đã bộc lộ hàng loạt bất cập, đặc biệt là sự chồng chéo với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và cơ chế định giá đất thiếu minh bạch. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi để tháo gỡ các điểm nghẽn trong quy hoạch, giao đất và thu hút đầu tư.

Từ ngày 1/7, bộ máy hành chính cả nước chính thức chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp: tỉnh và xã – phường. Thế nhưng, Luật Đất đai 2024 vẫn giữ nguyên cấu trúc ba tầng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – với cấp huyện tiếp tục tồn tại trên giấy. Một bên đang cải cách thể chế, bên kia dường như chưa kịp thích nghi với chính hiện thực mới.

Luật Đất đai 2024: Vừa ban hành đã bộc lộ nhiều điểm nghẽn cần sửa đổi

Dù mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai đã nhanh chóng được Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa vào diện sửa đổi, bổ sung. Tại tờ trình dự thảo luật, cơ quan soạn thảo thẳng thắn chỉ ra: sau một năm vận hành, bên cạnh những kết quả bước đầu, luật đã bộc lộ hàng loạt vướng mắc, từ thể chế đến thực thi – đặc biệt trong bối cảnh bộ máy hành chính đang chuyển động mạnh mẽ theo hướng tinh gọn.

Từ 1/7, cả nước chính thức xóa cấp huyện, vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp: tỉnh và xã – phường. Thế nhưng, Luật Đất đai vẫn giữ nguyên hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo ba tầng: quốc gia, tỉnh, và huyện. Điều này tạo ra độ vênh rõ rệt giữa thiết kế pháp lý và thực tiễn tổ chức bộ máy, khiến việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện trở nên vừa dư thừa, vừa kéo dài thời gian đưa đất vào khai thác.

Không chỉ lệch pha với cấu trúc hành chính mới, hệ thống quy hoạch sử dụng đất cũng đang tồn tại song song với các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác mà thiếu sự thống nhất, đồng bộ. Nhiều dự án đầu tư công, dự án đặc thù phục vụ các nhiệm vụ chính trị, đối ngoại dù đã có chủ trương đầu tư vẫn chưa tìm được chỗ đứng trong quy hoạch sử dụng đất hiện hành.

Bên cạnh đó, quy định cho phép sử dụng quy hoạch đô thị – nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất chưa thể phát huy tác dụng do tỷ lệ phủ kín quy hoạch còn thấp. Ở nhiều địa phương, quy hoạch chưa bao phủ toàn bộ địa giới hành chính, buộc chính quyền phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến tình trạng chồng chéo và lãng phí nguồn lực.

Cơ chế giao đất: Thủ tục phức tạp, nhà đầu tư “lọt sàng”

Một điểm nghẽn khác đến từ cơ chế giao đất, cho thuê đất hiện nay – vốn chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Dù mục tiêu là minh bạch và cạnh tranh, nhưng trên thực tế, trình tự pháp lý quá phức tạp, kéo dài thời gian chuẩn bị, trong khi nhiều dự án vẫn không chọn được nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu.

Đáng nói hơn, với các dự án quy mô lớn, có tính động lực phát triển vùng, đòi hỏi nhà đầu tư có năng lực vượt trội, cơ chế hiện tại lại dễ khiến "người đủ năng lực thì ngán ngại quy trình", còn "người thắng thầu thì lại không đủ tầm", làm chậm tiến độ, gây lãng phí đất đai và cản trở thu hút vốn đầu tư chiến lược.

Giá đất: Công cụ quản lý hay chiếc bóng thị trường?

Một trong những điểm then chốt mà Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu sửa đổi là cơ chế xác định giá đất – vốn đang làm xói mòn vai trò quản lý của Nhà nước. Về nguyên tắc, giá đất ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích…) do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn. Tuy nhiên, thực tế lại đi ngược: việc xác định giá đất lại phụ thuộc vào thị trường thứ cấp và đơn vị tư vấn, trong khi các yếu tố đầu vào thường không đầy đủ, thiếu thống nhất, dễ bị chi phối bởi biến động nhất thời.

Tình trạng này khiến vai trò quyết định giá đất của Nhà nước trở nên mờ nhạt, ảnh hưởng đến quá trình tiếp cận đất, kéo dài thủ tục, gia tăng chi phí đầu tư và làm tổn hại đến quyền lợi nhà đầu tư lẫn lợi ích công.

Đặc biệt, phương pháp định giá thặng dư – áp dụng với các khu đất quy mô lớn phục vụ dự án đầu tư – đang bộc lộ nhiều bất cập. Phương pháp này phụ thuộc mạnh vào thông tin thị trường, giá chuyển nhượng, mức thuê, hình thức kinh doanh… trong khi thị trường đất đai lại biến động liên tục, khó đoán định. Việc sử dụng dữ liệu quá khứ để định giá cho tương lai chỉ khiến khoảng cách giữa giá trị thực và giá trị được phê duyệt ngày càng giãn rộng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cảnh báo: nếu tiếp tục để giá đất Nhà nước "chạy theo" thị trường, Nhà nước sẽ đánh mất vai trò điều tiết, còn doanh nghiệp tiếp tục mắc kẹt trong mê cung pháp lý, thủ tục – nơi quyền sử dụng đất trở thành rào cản, thay vì đòn bẩy phát triển.