Luật Nhà ở đang “cản bước” việc cải tạo chung cư cũ?

Nghị định 69/2021/NĐ-CP ra đời đã quy định nhiều cơ chế chính sách rất sát thực tế để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng có một số quy định pháp luật “vướng mắc, bất cập” có thể cản trở việc thực hiện.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý kiến dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Tại văn bản vừa được gửi đi, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi một số quy phạm pháp luật để tạo điều kiện cho Chính phủ và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy mạnh thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo HoREA, cả nước hiện có hơn 1.000 khu nhà chung cư có tuổi thọ hơn 40 năm bị hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm cho người sử dụng cần được xây dựng lại và thực hiện tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Riêng TP.HCM có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó có 14 khu nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Do vậy, nhiệm vụ cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư là rất cấp thiết, cấp bách của các địa phương, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, vừa ổn định an cư cho người dân, vừa chỉnh trang tái phát triển đô thị và góp phần phát triển kinh tế xã hội.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP ra đời đã quy định nhiều cơ chế chính sách rất sát thực tế để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng có một số quy định pháp luật “vướng mắc, bất cập” có thể cản trở việc thực hiện.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 25 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 13 và điểm a khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (…) trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”, có nghĩa là Luật Nhà ở 2014 chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để hỗ trợ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vì dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc loại nhà ở xã hội.

Đồng thời, khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” mà dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại không phải là dự án nhà ở xã hội.

Hơn nữa, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư”. Tuy nhiên, để đạt được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư là bất khả thi trên thực tế.

Trước đây, khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 chỉ quy định “Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý…” nên có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn hơn.

Từ nhận định trên, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo hướng “Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả hai phần ba các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư”.

Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014 theo hướng “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.

Sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 theo hướng “Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (không bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư); b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người”.