Luật mới thông qua, nhà đầu cơ ôm đất phân lô, bán nền sắp “hết cửa”?

Quy định siết phân lô trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi mới được thông qua được cho là sẽ có nhiều tác động đến thị trường bất động sản sắp tới, đặc biệt là với những nhà đầu tư đã ôm đất với mục đích phân lô, bán nền kiếm lời trước đó.

Sáng 28.11, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1.1.2025. Trong đó, Luật này đã quy định về phân lô bán nền theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành.

Theo đó, ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc siết quy định phân lô, bán nền, tách thử tự do trước mắt có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền.

Trong ngắn hạn, nhu cầu về đất nền sẽ đột ngột giảm mạnh vì nỗi lo sợ rủi ro về pháp lý của người mua.

Tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định, nhu cầu với đất nền luôn rất cao. Trước đó, không ít nhà đầu cơ tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán; đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.

Trên thị trường hiện tại, nguồn cung đất nền chủ yếu đền từ các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này cũng thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh, việc siết phân lô là cần thiết bởi điều này hạn chế tình trạng phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch.

Dự báo về khu vực có khả năng hút dòng tiền sắp tới, ông Đính nhấn mạnh, những khu vực trung tâm, mật độ dân cư lớn, hạ tầng phát triển, giá bất động sản luôn tăng trưởng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group, quy định mới về phân lô sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường.

Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai và bán hàng (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Tuy nhiên, các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn.