Luật mới tháo gỡ ách tắc cho dự án nhà ở

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ngày 23-6, cho biết hai luật Đầu tư và Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với hàng trăm dự án nhà ở. Hai luật này cũng sẽ chuẩn hóa quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở trong thời gian tới.

Hai luật Đầu tư và Xây dựng sửa đổi giúp tháo gỡ được các vướng mắc sau: Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phạm vi của luật bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung cho Luật Nhà ở, đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận, thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.

Luật Xây dựng (sửa đổi), quy định trường hợp dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi), kết hợp với việc sửa đổi đồng bộ một số điều của Luật Nhà ở, sẽ giải quyết được ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay. Bởi lẽ, nhà đầu tư không được trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.HoREA cho biết từ ngày 10-12-2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực) đến tháng 10-2018, tại TPHCM đã có 126 dự án nhà ở thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” bị ách tắc vì thủ tục đầu tư.

Luật Đầu tư đã sửa đổi điểm a, điểm đ Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, chỉ yêu cầu có đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. HoREA cho rằng: “Quy định này rất hợp lý và tiết kiệm được thời gian, chi phí của nhà đầu tư”.

Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, vừa tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở hiện nay, cũng đồng thời xác lập quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án có quyền sử dụng đất, phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư, trong thời gian tới.

Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 01-01-2021. HoREA đề nghị Ủy ban Nhân dân TPHCM xem xét vận dụng, để thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của địa phương theo các bước như sau: lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư; lập thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do nhà đầu tư đề xuất (hoặc bản vẽ tổng mặt bằng và đồ án kiến trúc, đối với khu vực đầu tư có diện tích dưới hai héc ta); thực hiện song song các thủ tục sau (lập thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án) cùng với lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

HoREA còn cho rằng theo Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, đối với dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Do vậy, Hiệp hội này cho rằng văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có thể coi là đã hoàn thành thủ tục “công nhận chủ đầu tư”, do đã được quy định tại Luật Xây dựng (sửa đổi). Nên thủ tục “công nhận chủ đầu tư” chỉ nhằm mục đích hoàn thiện hồ sơ đầu tư dự án.

HoREA còn đề xuất sau khi đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ đầu tư dự án mới được bán nhà ở xây sẵn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.