Luật mới, người mua thêm áp lực?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất bỏ quy định giới hạn thanh toán 30% và 70% đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Dù được đánh giá là thay đổi về kỹ thuật lập pháp, đề xuất này vẫn làm dấy lên nhiều tranh luận về mức độ bảo vệ người mua nhà.

Các chuyên gia cho rằng bản chất quy định chưa thay đổi khi các mốc thanh toán dự kiến được chuyển xuống nghị định. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại việc "nới luật" có thể khiến người mua đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn nếu cơ chế giám sát không đủ chặt chẽ.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất thay đổi quy định thanh toán mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Thay vì chia thành nhiều đợt gắn với tiến độ thi công (lần đầu tối đa 30%, sau đó tối đa 70% trước bàn giao), dự luật cho phép hai bên tự thỏa thuận tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, quy định cốt lõi vẫn giữ nguyên: chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp sổ hồng. Phần 5% còn lại sẽ được giữ tại tài khoản phong tỏa ngân hàng và chỉ giải tỏa sau khi cơ quan nhà nước cấp sổ cho người mua, tạo cơ chế bảo vệ cho cả hai bên.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cơ chế mới tuân thủ Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật. Quy định 5% phong tỏa là một "điểm cân bằng" giữa quyền lợi chủ đầu tư và người mua, vừa ràng buộc chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp sổ sớm, vừa ràng buộc người mua tránh chây ì. Luật sư Đỉnh nhấn mạnh rằng sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và làm mọi thủ tục, họ cần được thanh toán đủ 100% mà không phụ thuộc vào ý chí người mua, đảm bảo tính công bằng.

Tuy nhiên, không phải lúc nào ý kiến cũng thống nhất. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng việc bỏ mức trần thanh toán có thể đẩy thêm rủi ro cho người mua. Theo ông, với quy định hiện hành, khách mua căn nhà 1 tỷ đồng chỉ trả tối đa 700 triệu trước bàn giao. Nhưng theo dự thảo, họ có thể phải trả đến 950 triệu dù chưa nhận nhà. Điều này có thể khiến chủ đầu tư không còn bắt buộc hoàn tất thủ tục pháp lý, gia tăng áp lực tài chính cho người mua, nhất là khi họ thường thiếu thông tin về tình hình triển khai dự án.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chuyển quy định chi tiết từ luật xuống nghị định, tạo dư địa điều chỉnh linh hoạt hơn. Điều 16 dự thảo Nghị định quy định chi tiết vẫn kế thừa các mốc thanh toán: lần đầu không quá 30% (bao gồm tiền đặt cọc), những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng không quá 70% khi chưa bàn giao. Với chủ đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%. Nói cách khác, các mức trần không bị bãi bỏ hoàn toàn mà được chuyển xuống cấp nghị định để linh hoạt hơn.