Luật Đất đai sửa đổi: Liều thuốc hạ nhiệt giá đất, giá nhà?

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đặt mục tiêu kiềm chế giá đất, giá nhà bằng cơ chế Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng vấn đề không nằm ở luật mới, mà ở khâu tổ chức thực hiện và độ trễ chính sách, đồng thời cảnh báo sửa luật quá thường xuyên có thể gây bất ổn thể chế và giảm sức hút đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra một đề xuất mang tính đột phá: trao quyền quyết định giá đất cho Nhà nước, với kỳ vọng sẽ trở thành "liều thuốc" mạnh mẽ để hạ nhiệt cơn sốt bất động sản. Tuy nhiên, liệu một quyết sách hành chính có đủ sức mạnh để kiềm chế quy luật thị trường và giải quyết tận gốc bài toán giá nhà, giá đất tăng phi mã?

Trong dự thảo Tờ trình sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất để khắc phục tình trạng giá đất giao cho các dự án ở mức quá cao.

Theo đó, dự thảo đề xuất Nhà nước định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, phù hợp với thực tế địa phương. Cơ chế này được kỳ vọng trở thành “van hãm” kiểm soát giá đất ngay từ khâu đầu vào, nhằm bình ổn thị trường và gián tiếp tác động đến giá bất động sản ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, đây mới chỉ là một giả định nhiều ẩn số.

Sửa Luật Đất đai lần này không chỉ để đáp ứng yêu cầu tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, mà còn mang mục tiêu căn bản: kiểm soát giá đất – yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế. Đây được xem là cuộc cải cách có tính nền tảng, thay đổi toàn bộ cấu trúc lý luận của luật, được xây dựng dựa trên Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 là sản phẩm của bốn kỳ họp Quốc hội, một kỷ lục lập pháp với 12 triệu lượt góp ý, được thiết kế theo triết lý kép: đất đai vừa là nguồn lực trọng yếu cho phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết bảo đảm công bằng xã hội. Các quy định mới như đấu giá, đấu thầu đất đai, hạn chế giao đất chỉ định, tăng tỷ lệ thuê đất trả tiền hàng năm… đều nhằm minh bạch hóa phân bổ nguồn lực, khắc phục bất công và giảm nguy cơ “sân sau”, tham nhũng.

Song, cùng với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng, luật cũng đối mặt với những thách thức cố hữu: tranh chấp đất đai, bồi thường thu hồi, rủi ro khi triển khai. Luật đã giới hạn việc thu hồi đất cho các dự án quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ, chấm dứt tình trạng lạm quyền trước đây. Đồng thời, giá đất bồi thường được tính theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo quyền lợi người bị thu hồi.

Tuy nhiên, chỉ sau một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 đã bị quy kết là nguyên nhân khiến giá đất, giá nhà tăng cao, thị trường đình trệ. Điều này cần được nhìn nhận thận trọng. Hiện tượng giá bất động sản “leo thang” tồn tại trước khi luật mới ra đời, và việc đánh giá hiệu quả một đạo luật cần thời gian. Chính sách đất đai thường có độ trễ 2-3 năm để thẩm thấu, khi các dự án mới theo luật đi vào thị trường, tăng cung và cân bằng giá.

Hơn nữa, việc sửa luật quá thường xuyên sẽ làm xói mòn niềm tin, tạo bất ổn cho môi trường đầu tư. Sự kém ổn định về pháp lý còn gây hệ lụy lớn hơn những biến động giá đất trước mắt. Bên cạnh đó, nếu bỏ cơ chế định giá cụ thể theo thị trường để quay về bảng giá đất ấn định và nhân hệ số như phương án dự thảo, sẽ làm vô hiệu hóa cơ chế đấu giá cạnh tranh, khôi phục nguy cơ “xin – cho”, tái diễn tình trạng doanh nghiệp thân hữu.

Và một thực tế không thể bỏ qua: trong lịch sử các lần sửa đổi trước, giá đất và giá nhà chưa bao giờ giảm sau mỗi lần thay đổi luật. Liệu lần này có ngoại lệ? Hay kỳ vọng bình ổn thị trường bất động sản chỉ là một ảo vọng?