Lối thoát nào cho sản phẩm condotel?

Căn hộ du lịch (condotel) không phải là mô hình mới trên thế giới. Ở nhiều quốc gia, bản chất của condotel là hợp tác kinh doanh - chia sẻ lợi nhuận, dự án tồn tại theo thời hạn, không quan tâm tới yếu tố hình thành nhà ở.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, những tranh cãi về tính pháp lý của loại dự án này sau nhiều năm vẫn chưa có hồi kết.

Sau nhiều năm với nhiều cuộc hội thảo được tổ chức nhằm lấy ý kiến các chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và cả khách hàng nhỏ lẻ, đến nay, “đứa con lai” condotel vẫn chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Hồi tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ra công văn hướng dẫn các Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Văn bản này hướng dẫn chi tiết về chế độ, thời hạn sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận, là cơ sở để các địa phương cấp chứng nhận pháp lý cho loại hình trên.

Hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức các condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở. Tuy nhiên, Bộ Công an cho rằng việc này sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự.

Trong văn bản gửi Chính phủ mới đây, Bộ Công an cũng bày tỏ rõ quan điểm không nên hợp thức các loại hình bao gồm condotel thành nhà ở. Lý do là chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là condotel, resort. Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất.

Việc chưa rõ ràng trong cấp sổ cũng ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng.

Đồng quan điểm, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM, người đã tư vấn cho nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua condotel cho rằng không nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Bởi, condotel là một loại hình kinh doanh khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn của chủ đầu tư. Nếu cấp giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp.

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp quyền sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Tuy nhiên, nếu không có sổ, khách hàng sẽ không được thế chấp, cầm cố, chuyển nhượng, thừa kế cũng như các quyền định đoạt khác. Trường hợp doanh nghiệp (chủ đầu tư) giải thể, phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, khách hàng rất khó đảm bảo quyền lợi của mình.

Do đó, theo Luật sư Trần Minh Hùng, cần sớm có giải pháp tháo gỡ những vướng mắc để loại hình bất động sản này được tồn tại, góp phần cho phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, Bộ Công an có lý do về an ninh quốc phòng khi đề xuất không cho chuyển condotel thành nhà ở. Thế nhưng, để bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ, Hiệp hội đề xuất Nhà nước cấp chứng nhận sở hữu condotel với thời hạn bằng thời hạn còn lại của dự án bất động sản. Về lâu dài, kiến nghị sửa luật để tính thời gian chứng nhận quyền sở hữu condotel bắt đầu từ khi nhà đầu tư giao nhà cho người mua, không tính thời gian kể từ lúc nhận quyết định đầu tư và triển khai xây dựng, hoàn thiện.

Không đồng ý với ý kiến của Bộ Công an, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, theo pháp luật hiện hành, việc chuyển đổi condotel sang nhà ở hay không phụ thuộc vào quy hoạch. Do đó, cứ đối chiếu theo quy hoạch để làm. Nếu việc chuyển dự án condotel thành nhà ở mà có lợi cho kinh tế thì đồng ý cho chuyển.

Vẫn theo ông Võ, việc Bộ Công an đưa ra nguyên nhân khó quản lý nên không cho chuyển thành nhà ở là cách tiếp cận không đúng. Một người có thể sở hữu 2 - 3 căn nhà ở, chỗ nào họ ở lâu dài thì mới cần tính đến quản lý chặt chẽ. Tại các nước phát triển như châu Âu, người nghèo nhất cũng có một căn để ở và một căn để nghỉ dưỡng, người giàu hơn thì có đến 5 - 6 căn. “Cách tiếp cận này không tích cực, nó giống với tư duy không quản được thì cấm”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Đặng Hùng Võ phân tích, không nên coi các loại condotel, officetel là những loại hình bất động sản mới và luống cuống vì cái tên mới đặt này. Trên thị trường hiện nay đã xuất hiện một vài dự án đưa ra những sản phẩm bất động sản vừa để ở, vừa để làm văn phòng cho thuê, vừa để cho thuê lưu trú. Ông dẫn chứng một ví dụ về một dự án tại đường Xuân Diệu (Hà Nội) trong đó có phần làm khách sạn, có phần cho thuê, có phần có người mua để ở, có phần làm cửa hàng ăn, nhà hàng ăn.

Khẳng định đó là bất động sản đa công năng, song, theo ông Võ, vấn đề không phải là tên gọi thế nào mà tập trung vào công năng gì để quyết định chế độ sử dụng đất cho phù hợp.

Do đó, ông Võ đề xuất, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng. Trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính.