Loạn công trình trái phép, phân lô, bán nền ở Đồng Nai: “Bản sao” của Alibaba?

Sự “lộng quyền”, bất chấp các quy định về chủ trương, quy hoạch, giấy phép xây dựng... Một số doanh nghiệp sẵn sàng qua mặt chính quyền, tự phân lô, bán nền là tình trạng đáng báo động tại Đồng Nai.

Câu chuyện tưởng như đùa nhưng lại có thật 100% về tình trạng bất chấp các quy định về chủ trương, thủ tục đầu tư, quy hoạch cũng như giấy phép xây dựng, một số doanh nghiệp sẵn sàng qua mặt chính quyền, tự ý phân lô, bán nền rồi thu tiền của khách hàng theo hình thức góp vốn, vay vốn, đặt cọc... Đây là tình trạng đáng báo động trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong thời gian vừa qua.

Dự án Khu đô thị Golden Center City 4, có địa chỉ tại phường Tân Hòa, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đồng Nai; Hợp tác đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thuộc Tập đoàn đầu tư BĐS Kim Oanh), đã ngang nhiên phân lô và giao bán cho khách hàng.

Doanh nghiệp lộng quyền hay pháp lý chênh vênh?

Theo thông tin phản ảnh của người dân và tìm hiểu thực tế của PV báo DĐDN, cho thấy: Thông tin địa chỉ từ tờ rơi mà PV thu thập được, Dự án Khu đô thị Golden Center City 4, có địa chỉ tại phường Tân Hòa, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đồng Nai; Hợp tác đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thuộc Tập đoàn đầu tư BĐS Kim Oanh). Với quy mô của dự là 2,8 ha, phân chia thành 198 nền đất nhằm mục đích giao bán cho những người dân nhẹ dạ cả tin, ham giá rẻ, lợi nhuận cao.

Đáng chú ý, theo thông tin của đại diện đơn vị môi giới dự án này thì “hiện tại, phần lớn các lô đất của dự án đã được chủ đầu tư bán gần hết và chỉ còn hơn chục lô chưa bán”. Cũng theo nhân viên môi giới này, bình quân giá bán ở vị trí trục đường nhỏ khoảng 24 triệu/m2, trục đường lớn 30 triệu/m2.

Khi được hỏi về kết cấu, cơ sở hạ tầng, đại diện vị môi giới cho biết đường vào rộng 12m, và dự kiến hoàn thiện cơ sở hạ tầng vào tháng 8/2019. Khi PV đặt vấn đề mua nền thì được đại diện tư vấn cho hay: Nếu khách hàng mua nền có diện tích 5x14m (70m2) thì giá bán là 1 tỷ 456 triệu, hưởng chính sách chiết khấu 10% và tặng 1 cây vàng.

Rầm rộ thi công, ngang nhiên rao bán

Lần theo thông tin từ lời quảng cáo trên tờ rơi, ngày 18/7/2019 phóng viên có mặt tại Khu đô thị Golden Center City 4 tại đường Điều Xiển, phường Tân Hòa (thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) để mục sở thị dự án mà trước đó được nhân viên môi giới giới thiệu là “đất vàng trung tâm thành phố Biên Hoà”.

Theo thông tin rao bán trên tờ rơi: Nếu khách hàng mua nền có diện tích 5x14m (70m2) thì giá bán là 1 tỷ 456 triệu, hưởng chính sách chiết khấu 10% và tặng 1 cây vàng.

Ghi nhận thực tế tại dự án, PV DĐDN thấy hệ thống đường trục chính đã được thảm nhựa và các đường nhánh đã được thi công gần như hoàn chỉnh. Theo đó, hệ thống vỉa hè, cống thoát nước phần lớn đã được hoàn thiện.

Quay trở lại câu chuyện của nhân viên môi giới về thông tin dự án cũng như những vấn đề ưu đãi khi mua đất nền tại dự án thì: Khách hàng được hưởng những ưu đãi như giá bán đã bao hết toàn bộ các khoản thuế, giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà. Về hạ tầng thì đường giao thông, cây xanh, điện âm, nước máy thuỷ cục.

"Hiện bản vẽ đã hoàn tất xong hết và đã có bản đồ tỷ lệ 1/2000, đã xin được chủ trương xây dựng. Tuy nhiên, không ra được bản đồ tỉ lệ 1/500 vì diện tích (khu dân cư) nhỏ quá có 2,8 ha, phải trên 5 ha mới có bản đồ 1/500" - nhân viên môi giới cho biết thêm.

Để tạo lòng tin, nhân viên môi giới đã cung cấp 01 bộ hợp đồng mẫu để khách hàng tham khảo. Tuy nhiên, thay vì là bộ hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng mà nhân viên này cung cấp thực chất là bộ tài liệu, bao gồm: 01 hợp đồng cho vay, 01 biên bản ghi nhớ (giữ quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lô LK..., ô số 14, diện tích 90,07 m2), 1 giấy xác nhận (các khoản chiết khấu ưu đãi), 1 bản vẽ mặt bằng phân lô (chỉ đóng dấu treo của doanh nghiệp) được giao kết giữa Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi với khách hàng “Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi là thành viên của Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh”.

Tương tự tình trạng trên, PV DĐDN tiếp tục thâm nhận thực tế một khu đất khác có tính chất pháp lý tương tự tại thành phố Biên Hoà, cho thấy: Pháp lý khu đất đang được quản lý, sử dụng bởi Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương thuộc địa bàn khu phố Long Điền, phường Long Bình Tân. Theo thông tin trên ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất (DNAI.LIS) thì diện tích khu đất này rộng 10.941,5 m2. Toàn bộ khuôn viên khu đất này được xây dựng hạ tầng khu dân cư rầm rộ ở khu đất sản xuất, kinh doanh của Công ty Hùng Đại Dương tại phường Long Bình Tân, TP Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trước đây khu đất này được sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp nhưng vài tháng trở lại đây Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đã tiến hành xây dựng hạ tầng rầm rộ cho mục đích hình thành khu dân cư. Theo nhiều người dân sống trong khu vực Long Điền thì thời gian gần đây chủ đầu tư đã phân lô và giao bán với giá lên tới vài tỷ đồng/nền.

Để có cái nhìn tổng thể về quy mô xây dựng hạ tầng, PV đã phải sử dụng phương tiện tác nghiệp từ trên cao để ghi nhận hình ảnh hoạt động xây dựng của khu đất này. Sau khi ghi nhận thực tế, được biết: Bên trong khu đất này khá nhộn nhịp với các công trình, hạng mục được thực hiện bởi Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương. Toàn bộ mặt bằng khu đất đã được tháo dỡ nhà xưởng xây dựng trước đó thành khu đất trống, hệ thống đường giao thông thảm nhựa đang được hối hả thi công xây dựng bao quanh khu đất, hệ thống vỉa hè, cống thoát nước, điện ngầm đã được thi công với khối lượng khá lớn. Chỉ tính riêng trong khuôn viên khu đất chúng tôi ghi nhận có 1 xe gầu múc, xe ủi ben gạt, xe lu, xe ben, 1 xe chở bê tông và hàng chục công nhân đang trực tiếp thi công.

Theo thông tin của người dân thì khu đất này đã được giao bán, với diện tích từ 70 – 80m2, tương đương mức giá khoảng 2,5 - 2,6 tỷ đồng/nền song thời gian hiện tại mới được bán trong nội bộ, chưa bung hàng ra thị trường.

Sáng ngày 18/7/2019, PV đã tới Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai để nắm bắt thông tin như: Chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấy phép xây dựng, tuy nhiên, khi tới Sở Xây dựng thì nhân viên báo các lãnh đạo đều đi vắng nên không thể làm việc.

Tiếp tục tìm hiểu thông tin liên quan tới dự án, sáng ngày 18/7/2019, PV đã tới Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai để nắm bắt thông tin như: Chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấy phép xây dựng, tuy nhiên, khi tới Sở Xây dựng thì nhân viên báo các lãnh đạo đều đi vắng nên không thể làm việc. Chiều ngày 18/972019, PV tiếp tục tới Sở Xây dựng Đồng Nai để liên hệ làm việc, thế nhưng lãnh đạo của Sở này đều đi vắng, do đó, PV đã liện hệ qua điện thoại với ông Lê Mạnh Dũng - Phó Giám đốc phụ trách Sở Xây dựng Đồng Nai, và được ông Dũng cho biết: Hiện ông đang đi công tác cho nên thông tin về dự án ông Dũng không thể trả lời, tuy nhiên, ông Dũng cho rằng liên quan tới dự án, công trình xây dựng nằm trên địa bàn thành phố Biên Hòa thì phải hỏi "chủ nhà" (chủ nhà mà ông Dũng nói là UBND TP Biên Hòa). Phóng viên tiếp tục hỏi về giấy phép của dự án nhưng ông Dũng nhắc lại PV liên hệ với "chủ nhà" để rõ thông tin vì hiện ông đang đi vắng không thể trả lời.

“Bản sao” của Alibaba...?

Chiều ngày 18/7/2019, trao đổi với PV DĐDN, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cho biết: Đối với dự án Khu dân cư phường Long Bình Tân, do Công ty cồ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư, theo quy hoạch thì dự án này có diện tích 10.941,5m2 tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa. Về kế hoạch sử dụng đất: Theo điều chỉnh quy hoạch sử đụng đất đến năm 2020 thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 4738/QĐ-UBND ngày 27/12/2017, khu đất thuộc quy hoạch đất ở đô thị. Tuy nhiên, hiện nay, Công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đang lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy hoạch nhưng “chưa được UBND tỉnh Đồng Nai giao đất và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Do đó, Công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai: Hai dự án trên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở dự án quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ .

Đối với dự án “Dự án Khu dân cư theo quy hoạch với diện tích 2,8ha tại Phường Tân Hòa, thành phố Biên Hòa do Công ty Cổ phần Đồng Nai làm chủ đầu tư; Hợp tác đầu tư: Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi là thành viên của Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh”, cho thấy:

"Về quy hoạch sử dụng đất: Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 4738/QĐ-UBND ngày 27/12/2017 thì vị trí khu đất có tổng diện tích là 26.858,2m2 thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị và 1.600,2m2 đất giao thông.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hiện nay chưa được UBND tỉnh Đồng Nai cấp và ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư. Do đó, Công ty cổ phần Đồng Nai chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở dự án quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ" - đại diện Sở TNMT tỉnh Đồng Nai cho biết.

Như vậy có thể thấy, thời gian gần đây, thị trường bất động sản tại Đồng Nai phát triển “nóng” khiến chủ đầu tư dự án bất động sản quay cuồng trong xu thế chuyển đổi đất sản xuất công nghiệp, kinh doanh sang đất ở đô thị. Tuy nhiên, trong câu chuyện này các đối tượng sử dụng đất không hoàn toàn giống nhau ở mỗi khu đất, mỗi dự án lại càng không thể giống nhau về tình trạng pháp lý trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và rất nhiều trong số đó không đủ cơ sở xem xét cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho cả cơ quan chức năng trong thực thi nhiệm vụ, quản lý phải đau đầu cũng như các chủ đầu tư dự án và khách hàng đều rơi vào cảnh “đứng ngồi không yên” cũng chỉ vì “chênh vênh về pháp lý”.

Song điều đáng báo động và lo ngại hơn chính là “sự lộng quyền”, bất chấp các quy định về chủ trương, thủ tục đầu tư, quy hoạch cũng như giấy phép xây dựng... của một số doanh nghiệp khi “sẵn sàng qua mặt chính quyền, tự phân lô, bán nền” là tình trạng đáng báo động cho các cấp chính quyền địa phương trong quản lý hiện nay. Câu hỏi được dư luận đặt ra là bản chất của sự việc có giống như vụ việc đình đám mà Alibaba đã để lại hậu quả và được xác định là không hề nhỏ tại 29 dự án tại Đồng Nai trong thời gian vừa qua hay không?