Lệch pha cung - cầu ngày càng gắt, thêm loạt yếu tố đẩy giá nhà tăng cao

Chuyên gia cho rằng, tình hình nguồn cung vốn đã khan hiếm lại thêm "cú bồi" Covid-19 sẽ càng khiến thị trường "lệch pha", đẩy giá căn hộ tăng cao bất chấp những ảnh hưởng từ đại dịch.

Thị trường đối mặt với áp lực khan cung

Thực trạng khan hiếm nguồn cung vốn đã rất "đau đầu" trong giai đoạn năm 2019, tới nay dưới tác động từ làn sóng thứ tư của đại dịch Covid-19, vấn đề này càng trở nên phức tạp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, nhu cầu về bất động sản của người dân rất lớn, bao gồm cả nhu cầu an cư lẫn đầu tư. Trong khi đó, lượng cung lại eo hẹp.

Ngoài nguyên nhân từ vấn đề pháp lý, theo ông Đính, hiện nay do dịch bệnh phức tạp khiến tiến độ ra hàng của nhiều chủ đầu tư bị ảnh hưởng. Chuyên gia lo ngại thị trường không chỉ thiếu hàng giai đoạn này mà còn ở giai đoạn tiếp theo.

Ông Đính cũng cho rằng, sự lệch pha cung - cầu là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản "miễn nhiễm" với dịch bệnh và xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn.

Cùng chung nhận định, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE - cho biết, nguồn cung thị trường bất động sản đang khan hiếm trong khi lực cầu còn rất cao. Việc sụt giảm giao dịch trong thời điểm này là vì các yếu tố ảnh hưởng từ đại dịch chứ không phải do nhu cầu thực của người dân không có.

Theo thống kê của CBRE, vì nguồn cung khan hiếm mà nhu cầu đầu tư, an cư vẫn cao, khả năng chi trả của người dân vẫn có nên giao dịch ghi nhận 6 tháng đầu năm nay vẫn tăng khá cao. Trong đó lượng căn hộ bán được của TPHCM tăng 28%, Hà Nội tăng 20%. Tỷ lệ hấp thụ khả quan cả ở TPHCM, Hà Nội trong nửa đầu năm nay.

"Số người mua vẫn lớn trong bối cảnh mức giá vẫn tăng. Tại TPHCM tăng 16%, Hà Nội tăng 7%" - bà Dung nói và cho biết, bước sang tháng 7 và tháng 8 hầu như không xuất hiện nguồn cung ở TPHCM. Tương tự tại Hà Nội, dịch bệnh bùng phát cũng khiến nguồn cung sụt giảm. Lệch pha cung cầu khiến mức giá tiếp tục đà tăng trưởng.

Những yếu tố nào tạo áp lực tăng giá thời gian tới?

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, qua khảo sát của CBRE, giá một số dự án trên thị trường thứ cấp cũng tăng. Tại một số dự án cao cấp, giá bán mua đi bán lại tốt hơn so với giá năm 2020 và cao hơn giá chủ đầu tư. Ở TPHCM, tốc độ tăng giá tăng 5-10% và thậm chí có thể lên tới 30%. Còn với căn hộ trung cấp thì mức độ tăng giá thấp hơn.

Tương tự tại Hà Nội, bà Dung cũng cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn có lợi nhuận nhờ đầu tư căn hộ với mức tăng giá 4-8%. Dòng tiền đầu tư dồi dào.

Báo cáo quý II mới công bố của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, sự tăng giá ở phân khúc căn hộ diễn ra ở một loạt dự án trên địa bàn Hà Nội, TPHCM đã đưa vào sử dụng.

Nhiều người đặt câu hỏi: Liệu nhà đất có giảm giá sau đợt dịch này hay không? Đến thời điểm này chưa thể có câu trả lời chính xác, nhưng đa số chuyên gia, doanh nghiệp đều cho rằng giá khó có chuyện đi xuống khi áp lực đầu vào của bất động sản đang tăng.

Bà Dương Thùy Dung chỉ ra rằng, ngoài lý do về khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản cũng đang chịu áp lực tăng giá do giá đất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng (giá thép tăng 40-50%, nhiều loại khan hiếm dù giá tăng cao - PV), chi phí lưu thông, nhân công cũng tăng…

Giám đốc CBRE cũng đã đưa ra hai kịch bản cho thị trường bất động sản thời gian tới. Ở cả hai kịch này, thị trường đều phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh, tốc độ tiêm vắc xin.

Kịch bản 1, nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 10 năm nay, nguồn cung chào bán sẽ giảm 29% tại TPHCM và giảm 5% tại Hà Nội. Kịch bản thứ 2, nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 12 năm nay, nguồn cung giảm xuống mức vô cùng thấp.

Xu hướng mua bất động sản và hiệu ứng "sợ bị bỏ lỡ"

Khi bàn về thị trường bất động sản giai đoạn này, có hai vấn đề được nhiều người quan tâm, đó là xu hướng người mua có sự thay đổi gì và liệu thị trường có "nóng" trở lại như những gì đã diễn ra hồi cuối năm 2020 và đầu năm nay.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan - mới đây đưa ra một khảo sát khá thú vị từ việc thống kê dữ liệu. Trong đó, đề cập đến thay đổi hành vi của người tìm kiếm bất động sản sau mỗi lần dịch bùng phát.

Cụ thể, đợt bùng dịch lần đầu diễn ra đầu năm 2020, mức độ tìm kiếm quan tâm bất động giảm mạnh. Nhưng ngay sau đó, khi dịch được kiểm soát thì có sự phục hồi vô cùng mạnh, tăng tới 306%. Ở đợt bùng dịch thứ 2, mức độ quan tâm chỉ giảm 6% và sau đó lại tăng 62%, sau đợt kiểm soát lần bùng dịch thứ 3, mức độ đạt đỉnh với lượt quan tâm tăng 378% trong tháng 3 năm 2021.

"Với đợt bùng phát lần thứ 4, lượng quan tâm vẫn cao hơn đa phần các giai đoạn năm 2020. Thực tế sự quan tâm tới bất động sản luôn tồn tại, không biến mất, chỉ ảnh hưởng do dịch nhưng trong thời gian ngắn" - ông Quốc Anh nhận định và thông tin thêm về số lượng người hỏi mua và thuê bất động sản nửa đầu năm nay tăng 54% so với nửa đầu năm 2020; số lượng người đăng tin cũng tăng 3%.

Chuyên gia cho rằng, dòng tiền đang dồi dào và luôn ở trong trạng thái tìm kiếm kênh đầu tư khi không thể chảy vào các kênh sản xuất, tiêu dùng do ảnh hưởng của Covid-19. Trong bối cảnh lãi suất thấp, xu hướng chuyển vào các kênh đầu tư như bất động sản ngày càng rõ nét.

Nhìn vào kịch bản từng diễn ra hồi cuối năm 2020, đầu năm nay - cũng có nhiều đề cập đến hiệu ứng FOMO (sợ bị bỏ lỡ). Quan điểm này cho rằng đây là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản, trong bối cảnh giá bất động sản được dự báo còn tiếp tục tăng và nguồn cầu bị nén trong thời gian dài.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc CBRE Hà Nội - cho biết, hiện vẫn nhận thấy nhu cầu để ở và đầu tư của khách hàng là rất lớn, trong đó bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc ưu việt.

"Thu nhập của người dân giảm đi do dịch bệnh nhưng khả năng tích lũy và tiết kiệm vẫn còn, họ cũng không phải chi tiêu vào nhiều tiêu dùng khác... ", bà Dung nhấn mạnh dù thị trường khó khăn song vẫn may mắn vì có "điểm sáng" về cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, lượng quan tâm bất động sản luôn có sự phục hồi mạnh khi dịch được kiểm soát. "Hiện tượng này lặp đi lặp lại chứ không chỉ diễn ra 1 lần. Điều này cho thấy lượng cầu trên thị trường rất lớn. Bất động sản vẫn luôn là kênh được nhiều người quan tâm" - ông Quốc Anh nói.

Theo Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính, nhiều đơn vị báo cáo về lượng tiền khách hàng nhiều, nhu cầu mua đang rất cao. Điều này cho thấy thị trường vẫn có sự hấp dẫn, cơ hội lớn.

Các chuyên gia chỉ ra rằng, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng khi xuống tiền đầu tư, chỉ nên lựa chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, đầy đủ pháp lý. Đặc biệt, các dự án có tiện ích tất cả trong một, sở hữu không gian xanh sinh thái, đơn vị quản lý vận hành chất lượng, nằm ở vị trí có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ mang lại tiềm năng tăng giá trong tương lai thay vì lựa chọn những dự án mù mờ về pháp lý và không đảm bảo điều kiện sống.

Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái - Trưởng Ban Chỉ đạo điều hành giá - vừa yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Công Thương chủ động nghiên cứu một số giải pháp nhằm giám sát, bình ổn giá vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá thép, cát xây dựng...

Theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, tránh khả năng tăng nóng cục bộ giá bất động sản trong các tháng còn lại của năm khi dịch bệnh được kiểm soát và dòng vốn tập trung vào thị trường bất động sản tăng; thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp được Thủ tướng Chính phủ giao về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.