Làn sóng trả văn phòng cho thuê

Giá văn phòng cho thuê được dự báo sẽ giảm mạnh khi nguồn cung ngày càng lớn

Cùng với làn sóng trả mặt bằng ở khắp các quận, huyện của TP HCM từ đầu năm đến nay vì kinh doanh khó khăn, thị trường văn phòng cho thuê cũng ghi nhận hiện tượng tương tự khi nhiều doanh nghiệp không cầm cự nổi phải đóng cửa, một số tìm văn phòng nhỏ hơn để tiết kiệm chi phí. Bên cạnh đó, nguồn cung văn phòng mới ngày càng tăng đã gây áp lực lớn lên giá thuê và các chủ đầu tư.

Giảm giá vẫn ít khách thuê

Trong khi đó, các công ty tài chính, công nghệ dù mở rộng nhân sự nhưng lại chọn cách làm việc linh hoạt, không quá phụ thuộc vào văn phòng cố định. Điều này ảnh hưởng nhất định đến thị trường văn phòng cho thuê. Giám đốc một công ty chuyên về công nghệ đặt văn phòng tại quận 3, TP HCM cho biết từ sau dịch COVID-19 đến nay, công ty chỉ yêu cầu nhân viên đến văn phòng 2 ngày/tuần, còn lại có thể làm online. Do đó, dù công ty tuyển thêm nhân sự nhưng không tăng diện tích thuê. "Văn phòng hiện tại đang thiếu chỗ đậu xe, nếu tăng diện tích thuê, phải chuyển văn phòng sang tòa nhà khác, rất phức tạp" - giám đốc doanh nghiệp này lý giải.

Trong bối cảnh đó, chủ các tòa nhà, công ty cho thuê văn phòng phải đua giảm giá, đưa ra nhiều ưu đãi để thu hút khách. Tại cao ốc Thiên Nam trên đường Ngô Gia Tự (quận 10), chủ tòa nhà đã ưu đãi tới 40% giá thuê cho khách thuê mới, khách chỉ cần trả 28,5 triệu đồng/tháng cho diện tích 130 m2 (áp dụng cho 4 tháng đầu), kèm quà tặng khi chuyển đến làm việc. Hay một tòa nhà khác trên đường Điện Biên Phủ (quận 1), nhân viên kinh doanh cho biết giá thuê hiện nay giảm khoảng 10% so với 3 tháng trước và thấp hơn 30% so với trước đại dịch. Cụ thể, giá thuê văn phòng tại cao ốc này chỉ dao động 15-17 USD/m2/tháng (tức 378.000 - 400.000 đồng/m2/tháng, đã bao gồm phí dịch vụ), diện tích thuê 85-187 m2 và mức giá dao động theo từng tầng lầu. Tuy vậy, theo nhân viên này, dù tung hàng loạt ưu đãi, lượng khách thuê vẫn không tăng vì áp lực cạnh tranh quá lớn.

Theo báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của Công ty Tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, giá chào thuê văn phòng hạng A tại TP HCM tính theo quý và theo năm tăng khoảng 2% trong quý II/2023, đạt mức 58,92 USD/m2/tháng. Tỉ lệ trống giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý I cho thấy biến động nhỏ trước khi nguồn cung mới gia nhập thị trường. Knight Frank Việt Nam dự báo TP HCM sẽ chứng kiến tỉ lệ trống kỷ lục đến 29% trong phân khúc văn phòng hạng A vào cuối năm nay, hệ quả của việc gia tăng nguồn cung trong nửa cuối năm 2023.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam, nhận xét giá chào thuê tăng phản ánh nỗ lực của các chủ tòa nhà văn phòng tranh thủ chốt hợp đồng với giá thuê cao, trước khi thị trường được bổ sung nguồn cung văn phòng hạng A ở bán đảo Thủ Thiêm trong quý III và tại khu vực trung tâm thành phố trong quý IV năm nay.

Nguồn cung ngày càng lớn

Theo chuyên gia của Knight Frank Việt Nam, các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023. Kéo theo đó là giá thuê văn phòng sẽ phải giảm. Khi tỉ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, giá chào thuê một số tòa nhà nói trên có thể giảm đến 20%. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, còn 48,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống sẽ tăng tương ứng lên 29%, 24%, 32%, cho thấy biến động lớn trong thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM.

Văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn, do phân khúc này sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng ưu ái khách thuê. Giá thuê văn phòng hạng B đang ở mức 34,1 USD/m2/tháng, tỉ lệ trống 12,3% - tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm % so cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá thuê phân khúc này sẽ giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, còn 26,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 24,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỉ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

Chuyên gia tài chính - bất động sản TS Phạm Anh Khôi cũng xác nhận các tòa nhà hạng B, C, D tại TP HCM đang dư thừa khá nhiều. Trong khi văn phòng hạng A và A+ đáp ứng nhu cầu của công ty nước ngoài, tập đoàn đa quốc gia lại đang thiếu. Khách hàng nước ngoài thường yêu cầu cao về vị trí, dịch vụ, tiện ích và thân thiện với môi trường, những tòa nhà đáp ứng hết những tiêu chí đó họ mới chọn thuê. Do đó, các tòa nhà văn phòng phân khúc B, C ở trung tâm thành phố nếu không giảm giá thêm và không tăng thêm tiện ích, dịch vụ sẽ khó cạnh tranh và không thể cạnh tranh. "Trong thời gian tới, các chủ đầu tư nên cân nhắc, tạm thời dừng triển khai xây dựng tòa nhà văn phòng để xem xét thêm. Vì yêu cầu của thị trường, của khách thuê ngày càng cao, trong khi quỹ đất hoặc điều kiện làm tòa nhà văn phòng cao cấp, giá cạnh tranh, đặc biệt phải có sự khác biệt là rất quan trọng" - ông Khôi nhìn nhận.